Mietpreisbegrenzung

Nach § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sind die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In solchermaßen bestimmten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten darf die Wohnraummiete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen.

Zielsetzung der Verordnung ist somit, dem Problem steigender Mieten in prosperierenden Städten und Gemeinden in Fällen der Neuvermietung zu begegnen.

Es werden 133 Städte und Gemeinden bestimmt, die als Gebiete eingestuft werden, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, also ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.

Die Verordnung, in der die Bestimmung der Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten erfolgt, wird ausführlich begründet.

§ 556d Absatz 2 Sätze 5 bis 7 BGB sehen vor, dass sich aus der Begründung ergeben muss, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Dabei muss sich auch aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen. Die Verordnung gilt bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029.

In der Anlage 1 zur Begründung ist die Gesamtübersicht zum Ergebnis der Indikatoren, in den Anlagen 2 bis 6 zur Begründung sind die jeweiligen Einzeldaten zu den fünf Indikatoren für die 133 Städte und Gemeinden dargestellt.

Alternativen, mit denen die Regelungsziele in gleicher Weise kurzfristig erreicht werden können, sind nicht ersichtlich.

Keine

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung wird keine neuen Bürokratiekosten für Bürgerinnen und Bürger, die Wirtschaft und die öffentliche Verwaltung schaffen.

Der Nachhaltigkeits-Check ergibt Auswirkungen auf die Zielbereiche IV. „Wohl und Zufriedenheit“, VI. „Chancengerechtigkeit“ und X. „Demografischer Wandel“.

Auswirkung auf den Zielbereich IV. „Wohl und Zufriedenheit“:

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung trägt zur Sicherung bezahlbaren Wohnraums bei, in dem der Mietpreisanstieg gedämpft wird. In den Städten und Gemeinden, die als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt werden, ist damit zu rechnen, dass die ortübliche Vergleichsmiete weniger stark als bisher ansteigt, weil zukünftig die preisgedämpften Neuvertragsmieten einfließen. Das gedämpfte Mietpreisniveau kann sich damit direkt bei Neuvermietungen, aber auch indirekt bei Mieterhöhungen im Bestand auswirken. Dies führt dazu, dass ein geringerer bzw. konstanter Anteil für Wohnkosten auf der Mieterseite aufgewendet werden. Dies kann die Teilhabe am wirtschaftlichen Erfolg stärken und die Armutsgefährdung durch Wohnkosten reduzieren.

Auswirkung auf den Zielbereich VI. „Chancengerechtigkeit“:

Bezahlbarer Wohnraum fördert Chancengerechtigkeit, indem er soziale Ungleichheiten beim Zugang zum Wohnen abbaut.

Auswirkung auf den Zielbereich X. „Demographischer Wandel“:

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung kann die Stadt- und Raumentwicklung beeinflussen, indem sie dazu beiträgt, die Attraktivität urbaner Zentren als Wohnort für verschiedene Bevölkerungsgruppen zu erhalten. Dies kann auch die Funktionen der Zentren stärken und der Abwanderung in den ländlichen Raum entgegenwirken.

Von der Durchführung eines Digitaltauglichkeits-Checks gemäß Nr. 4.5.2 der VwV Regelungen wurde abgesehen. Dies begründet sich damit, dass durch die vorliegende Verordnung keine Auswirkungen auf die digitale Abwicklung von Verwaltungsverfahren zu erwarten sind.

Keine

Ist nach Paragraf 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) an vermieteten Wohnungen nach der Überlassung an die Mieterinnen und Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen zur Rechtfertigung einer Kündigung des Mietverhältnisses erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen (Kündigungssperrfrist).

Nach Paragraf 577a Absatz 2 Satz 2 BGB sind die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gemeinden oder Teile von Gemeinden zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und in denen deshalb die Kündigungssperrfrist bei Umwandlung vermieteter Wohnungen in Eigentumswohnungen von drei auf bis zu zehn Jahre verlängert werden kann. Damit kann sich der Vermieter erst nach Ablauf dieser Zeit auf berechtigte Interessen zur Rechtfertigung einer Kündigung des Mietverhältnisses berufen.

Zielsetzung der Verordnung ist somit, in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten den Mieterinnen und Mietern, die infolge einer nach Überlassung erfolgten Umwandlung des Mietwohnraums in Wohnungseigentum und durch dessen Veräußerung erhöhter Verdrängungsgefahr ausgesetzt sind, einen längeren Bestandsschutz zu gewähren. Die Mieterinnen und Mieter sollen in den betreffenden Gebieten mehr Zeit für die Suche einer neuen Wohnung erhalten (Schutzwirkung). Auch sollen längere Sperrfristen Interessenten für umgewandelte Wohnungen stärker abschrecken und spekulative Umwandlungsaktivitäten wirksamer eindämmen (wohnungswirtschaftlicher Effekt).

Die Verordnung darf auf jeweils höchstens zehn Jahre befristet werden. Nach Ablauf dieser Frist kann die Verordnung wiederum für die Dauer von höchstens zehn Jahren verlängert werden.

Die Geltungsdauer der Kündungssperrfristverordnung wird im Gleichlauf mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Ein Gleichlauf dieser mieterschützenden Verordnungen ist sachgerecht und geboten.

Ebenfalls im Gleichlauf mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung werden 133 Städte und Gemeinden bestimmt, die als Gebiete eingestuft werden, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, also ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.

In diesen 133 Städten und Gemeinden beträgt die Kündigungssperrfrist bei Umwandlung vermieteter Wohnungen in Eigentumswohnungen fünf Jahre.

Die Verordnung wird ausführlich begründet. In der Begründung werden insbesondere die Indikatoren, die auf einen angespannten Wohnungsmarkt hinweisen sowie deren Bewertung durch die Landesregierung aufgeführt.

In der Anlage 1 zur Begründung ist die Gesamtübersicht zum Ergebnis der Indikatoren, in den Anlagen 2 bis 6 zur Begründung sind die jeweiligen Einzeldaten zu den fünf Indikatoren für die 133 Städte und Gemeinden dargestellt.

Alternativen, mit denen die Regelungsziele in gleicher Weise erreicht werden können, sind nicht ersichtlich.

Keine.

Die Bestimmung als angespannter Wohnungsmarkt im Sinne dieser Verordnung wird keine neuen Bürokratiekosten für Bürgerinnen und Bürger, die Wirtschaft und die öffentliche Verwaltung schaffen.

Der Nachhaltigkeits-Check ergibt Auswirkungen auf die Zielbereiche IV. „Wohl und Zufriedenheit“, VI. „Chancengerechtigkeit“ und X. „Demografischer Wandel“.

Auswirkung auf den Zielbereich IV. „Wohl und Zufriedenheit“:

Durch die Verlängerung der Kündigungssperrfrist von drei auf fünf Jahre wird den Mieterinnen und Mietern in den Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Möglichkeit eingeräumt, bei Umwandlungen vermieteter Wohnungen in Eigentumswohnungen länger insbesondere vor Eigenbedarfskündigungen geschützt, und können damit länger in ihren Wohnungen verbleiben. Damit wird verhindert, dass Mieterinnen und Mieter in begehrten Wohnlagen aufgrund eines für sie unbezahlbaren Wohnraums aus ihren Wohnungen verdrängt werden. Die jeweilige Quartierstruktur wird nachhaltig gestärkt.

Auswirkung auf den Zielbereich VI. „Chancengerechtigkeit“:

Der Schutz vor Verdrängung erhöht auch die Chancengerechtigkeit, indem er soziale Ungleichheiten beim Zugang zum Wohnen abbaut.

Auswirkung auf den Zielbereich X. „Demographischer Wandel“:

Durch den Schutz vor Verdrängung wird auch die Stabilität der Bevölkerungs- und Siedlungsstruktur in diesen Gebieten unterstützt.

Von der Durchführung eines Digitaltauglichkeits-Checks gemäß Nr. 4.5.2 der Verwaltungsvorschrift Regelungen wurde abgesehen. Dies begründet sich damit, dass durch die vorliegende Verordnung keine Auswirkungen auf die digitale Abwicklung von Verwaltungsverfahren zu erwarten sind.

Keine.

Nach § 558 Absatz 3 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) darf die Miete in bestehenden Mietverhältnissen innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent (bezogen auf die derzeitige Miethöhe, aber maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) erhöht werden.

Nach § 558 Absatz 3 Satz 3 BGB sind die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gemeinden oder Teile von Gemeinden zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und in denen deshalb für Mieterhöhungen im Bestand die Kappungsgrenze auf 15 Prozent herabgesetzt wird.

Zielsetzung der Verordnung ist somit, in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten den Mietanstieg im laufenden Vertragsverhältnis und damit bei Bestandsmieten zu dämpfen.

Die Verordnung darf auf jeweils höchstens fünf Jahre befristet werden. Nach Ablauf dieser Frist kann die Verordnung wiederum für die Dauer von höchstens fünf Jahren verlängert werden.

Die Geltungsdauer der Kappungsgrenzenverordnung wird im Gleichlauf mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Ein Gleichlauf dieser mieterschützenden Verordnungen ist sachgerecht und geboten.

Ebenfalls im Gleichlauf mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung werden 133 Städte und Gemeinden bestimmt, die als Gebiete eingestuft werden, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, also ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. In diesen 133 Städten und Gemeinden darf die Bestandsmiete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent (bezogen auf die derzeitige Miethöhe, aber maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) erhöht werden.

Die Verordnung wird ausführlich begründet. In der Begründung werden insbesondere die Indikatoren, die auf einen angespannten Wohnungsmarkt hinweisen sowie deren Bewertung durch die Landesregierung aufgeführt.

In der Anlage 1 zur Begründung ist die Gesamtübersicht zum Ergebnis der Indikatoren, in den Anlagen 2 bis 6 zur Begründung sind die jeweiligen Einzeldaten zu den fünf Indikatoren für die 133 Städte und Gemeinden dargestellt.

Alternativen, mit denen die Regelungsziele in gleicher Weise erreicht werden können, sind nicht ersichtlich.

Keine

Die Bestimmung als angespannter Wohnungsmarkt im Sinne dieser Verordnung wird keine neuen Bürokratiekosten für Bürgerinnen und Bürger, die Wirtschaft und die öffentliche Verwaltung schaffen.

Der Nachhaltigkeits-Check ergibt Auswirkungen auf die Zielbereiche IV. „Wohl und Zufriedenheit“, VI. „Chancengerechtigkeit“ und X. „Demografischer Wandel“.

• Auswirkung auf den Zielbereich IV. „Wohl und Zufriedenheit“: Die Kappungsgrenzenverordnung zielt darauf ab, den Mietpreisanstieg in laufenden Vertragsverhältnissen zu dämpfen. In den Städten und Gemeinden, die als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt werden, ist damit zu rechnen, dass diese Dämpfung des Mietpreisanstiegs sich positiv auf den Lebensstandard der Mieterinnen und Mieter auswirkt. Es trägt zur Reduzierung der Mietbelastung bei und kann somit der Armutsgefährdung und sozialen Ausgrenzung entgegenwirken. Eine gedämpfte Mietentwicklung kann die Stabilität der Wohnsituation stärken.
• Auswirkung auf den Zielbereich VI. „Chancengerechtigkeit“: Bezahlbarer Wohnraum fördert Chancengerechtigkeit, indem er soziale Ungleichheiten beim Zugang zum Wohnen abbaut.
• Auswirkung auf den Zielbereich X. „Demographischer Wandel“: Durch die Dämpfung der Mietpreise in den betroffenen Gebieten kann die Verordnung dazu beitragen, die Abwanderung von Bevölkerungsgruppen, die sich die Mieten sonst nicht mehr leisten könnten, zu verlangsamen oder zu verhindern. Dadurch wird auch die Stabilität der Bevölkerungs- und Siedlungsstruktur in diesen Gebieten unterstützt.

Von der Durchführung eines Digitaltauglichkeits-Checks gemäß Nr. 4.5.2 der VwV Regelungen wurde abgesehen. Dies begründet sich damit, dass durch die vorliegende Verordnung keine Auswirkungen auf die digitale Abwicklung von Verwaltungsverfahren zu erwarten sind.

Keine