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Die neu gefasste Mietpreisbegrenzungsverordnung soll am 1. Januar 2027 in Kraft und am 31. Dezember 2029 außer Kraft treten.
Mietpreisbegrenzungsverordnung
Nach § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sind die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In solchermaßen bestimmten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten darf die Wohnraummiete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen.
Zielsetzung der Verordnung ist somit, dem Problem steigender Mieten in prosperierenden Städten und Gemeinden in Fällen der Neuvermietung zu begegnen.
Es werden 133 Städte und Gemeinden bestimmt, die als Gebiete eingestuft werden, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, also ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.
Die Verordnung, in der die Bestimmung der Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten erfolgt, wird ausführlich begründet.
§ 556d Absatz 2 Sätze 5 bis 7 BGB sehen vor, dass sich aus der Begründung ergeben muss, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Dabei muss sich auch aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen. Die Verordnung gilt bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029.
In der Anlage 1 zur Begründung ist die Gesamtübersicht zum Ergebnis der Indikatoren, in den Anlagen 2 bis 6 zur Begründung sind die jeweiligen Einzeldaten zu den fünf Indikatoren für die 133 Städte und Gemeinden dargestellt.
Alternativen, mit denen die Regelungsziele in gleicher Weise kurzfristig erreicht werden können, sind nicht ersichtlich.
Keine
Die Mietpreisbegrenzungsverordnung wird keine neuen Bürokratiekosten für Bürgerinnen und Bürger, die Wirtschaft und die öffentliche Verwaltung schaffen.
Der Nachhaltigkeits-Check ergibt Auswirkungen auf die Zielbereiche IV. „Wohl und Zufriedenheit“, VI. „Chancengerechtigkeit“ und X. „Demografischer Wandel“.
Auswirkung auf den Zielbereich IV. „Wohl und Zufriedenheit“:
Die Mietpreisbegrenzungsverordnung trägt zur Sicherung bezahlbaren Wohnraums bei, in dem der Mietpreisanstieg gedämpft wird. In den Städten und Gemeinden, die als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt werden, ist damit zu rechnen, dass die ortübliche Vergleichsmiete weniger stark als bisher ansteigt, weil zukünftig die preisgedämpften Neuvertragsmieten einfließen. Das gedämpfte Mietpreisniveau kann sich damit direkt bei Neuvermietungen, aber auch indirekt bei Mieterhöhungen im Bestand auswirken. Dies führt dazu, dass ein geringerer bzw. konstanter Anteil für Wohnkosten auf der Mieterseite aufgewendet werden. Dies kann die Teilhabe am wirtschaftlichen Erfolg stärken und die Armutsgefährdung durch Wohnkosten reduzieren.
Auswirkung auf den Zielbereich VI. „Chancengerechtigkeit“:
Bezahlbarer Wohnraum fördert Chancengerechtigkeit, indem er soziale Ungleichheiten beim Zugang zum Wohnen abbaut.
Auswirkung auf den Zielbereich X. „Demographischer Wandel“:
Die Mietpreisbegrenzungsverordnung kann die Stadt- und Raumentwicklung beeinflussen, indem sie dazu beiträgt, die Attraktivität urbaner Zentren als Wohnort für verschiedene Bevölkerungsgruppen zu erhalten. Dies kann auch die Funktionen der Zentren stärken und der Abwanderung in den ländlichen Raum entgegenwirken.
Von der Durchführung eines Digitaltauglichkeits-Checks gemäß Nr. 4.5.2 der VwV Regelungen wurde abgesehen. Dies begründet sich damit, dass durch die vorliegende Verordnung keine Auswirkungen auf die digitale Abwicklung von Verwaltungsverfahren zu erwarten sind.
Keine
Kündigungssperrfristverordnung
Ist nach Paragraf 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) an vermieteten Wohnungen nach der Überlassung an die Mieterinnen und Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen zur Rechtfertigung einer Kündigung des Mietverhältnisses erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen (Kündigungssperrfrist).
Nach Paragraf 577a Absatz 2 Satz 2 BGB sind die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gemeinden oder Teile von Gemeinden zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und in denen deshalb die Kündigungssperrfrist bei Umwandlung vermieteter Wohnungen in Eigentumswohnungen von drei auf bis zu zehn Jahre verlängert werden kann. Damit kann sich der Vermieter erst nach Ablauf dieser Zeit auf berechtigte Interessen zur Rechtfertigung einer Kündigung des Mietverhältnisses berufen.
Zielsetzung der Verordnung ist somit, in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten den Mieterinnen und Mietern, die infolge einer nach Überlassung erfolgten Umwandlung des Mietwohnraums in Wohnungseigentum und durch dessen Veräußerung erhöhter Verdrängungsgefahr ausgesetzt sind, einen längeren Bestandsschutz zu gewähren. Die Mieterinnen und Mieter sollen in den betreffenden Gebieten mehr Zeit für die Suche einer neuen Wohnung erhalten (Schutzwirkung). Auch sollen längere Sperrfristen Interessenten für umgewandelte Wohnungen stärker abschrecken und spekulative Umwandlungsaktivitäten wirksamer eindämmen (wohnungswirtschaftlicher Effekt).
Die Verordnung darf auf jeweils höchstens zehn Jahre befristet werden. Nach Ablauf dieser Frist kann die Verordnung wiederum für die Dauer von höchstens zehn Jahren verlängert werden.
Die Geltungsdauer der Kündungssperrfristverordnung wird im Gleichlauf mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Ein Gleichlauf dieser mieterschützenden Verordnungen ist sachgerecht und geboten.
Ebenfalls im Gleichlauf mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung werden 133 Städte und Gemeinden bestimmt, die als Gebiete eingestuft werden, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, also ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.
In diesen 133 Städten und Gemeinden beträgt die Kündigungssperrfrist bei Umwandlung vermieteter Wohnungen in Eigentumswohnungen fünf Jahre.
Die Verordnung wird ausführlich begründet. In der Begründung werden insbesondere die Indikatoren, die auf einen angespannten Wohnungsmarkt hinweisen sowie deren Bewertung durch die Landesregierung aufgeführt.
In der Anlage 1 zur Begründung ist die Gesamtübersicht zum Ergebnis der Indikatoren, in den Anlagen 2 bis 6 zur Begründung sind die jeweiligen Einzeldaten zu den fünf Indikatoren für die 133 Städte und Gemeinden dargestellt.
Alternativen, mit denen die Regelungsziele in gleicher Weise erreicht werden können, sind nicht ersichtlich.
Keine.
Die Bestimmung als angespannter Wohnungsmarkt im Sinne dieser Verordnung wird keine neuen Bürokratiekosten für Bürgerinnen und Bürger, die Wirtschaft und die öffentliche Verwaltung schaffen.
Der Nachhaltigkeits-Check ergibt Auswirkungen auf die Zielbereiche IV. „Wohl und Zufriedenheit“, VI. „Chancengerechtigkeit“ und X. „Demografischer Wandel“.
Auswirkung auf den Zielbereich IV. „Wohl und Zufriedenheit“:
Durch die Verlängerung der Kündigungssperrfrist von drei auf fünf Jahre wird den Mieterinnen und Mietern in den Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Möglichkeit eingeräumt, bei Umwandlungen vermieteter Wohnungen in Eigentumswohnungen länger insbesondere vor Eigenbedarfskündigungen geschützt, und können damit länger in ihren Wohnungen verbleiben. Damit wird verhindert, dass Mieterinnen und Mieter in begehrten Wohnlagen aufgrund eines für sie unbezahlbaren Wohnraums aus ihren Wohnungen verdrängt werden. Die jeweilige Quartierstruktur wird nachhaltig gestärkt.
Auswirkung auf den Zielbereich VI. „Chancengerechtigkeit“:
Der Schutz vor Verdrängung erhöht auch die Chancengerechtigkeit, indem er soziale Ungleichheiten beim Zugang zum Wohnen abbaut.
Auswirkung auf den Zielbereich X. „Demographischer Wandel“:
Durch den Schutz vor Verdrängung wird auch die Stabilität der Bevölkerungs- und Siedlungsstruktur in diesen Gebieten unterstützt.
Von der Durchführung eines Digitaltauglichkeits-Checks gemäß Nr. 4.5.2 der Verwaltungsvorschrift Regelungen wurde abgesehen. Dies begründet sich damit, dass durch die vorliegende Verordnung keine Auswirkungen auf die digitale Abwicklung von Verwaltungsverfahren zu erwarten sind.
Keine.
Kappungsgrenzenverordnung
Nach § 558 Absatz 3 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) darf die Miete in bestehenden Mietverhältnissen innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent (bezogen auf die derzeitige Miethöhe, aber maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) erhöht werden.
Nach § 558 Absatz 3 Satz 3 BGB sind die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gemeinden oder Teile von Gemeinden zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und in denen deshalb für Mieterhöhungen im Bestand die Kappungsgrenze auf 15 Prozent herabgesetzt wird.
Zielsetzung der Verordnung ist somit, in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten den Mietanstieg im laufenden Vertragsverhältnis und damit bei Bestandsmieten zu dämpfen.
Die Verordnung darf auf jeweils höchstens fünf Jahre befristet werden. Nach Ablauf dieser Frist kann die Verordnung wiederum für die Dauer von höchstens fünf Jahren verlängert werden.
Die Geltungsdauer der Kappungsgrenzenverordnung wird im Gleichlauf mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Ein Gleichlauf dieser mieterschützenden Verordnungen ist sachgerecht und geboten.
Ebenfalls im Gleichlauf mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung werden 133 Städte und Gemeinden bestimmt, die als Gebiete eingestuft werden, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, also ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. In diesen 133 Städten und Gemeinden darf die Bestandsmiete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent (bezogen auf die derzeitige Miethöhe, aber maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) erhöht werden.
Die Verordnung wird ausführlich begründet. In der Begründung werden insbesondere die Indikatoren, die auf einen angespannten Wohnungsmarkt hinweisen sowie deren Bewertung durch die Landesregierung aufgeführt.
In der Anlage 1 zur Begründung ist die Gesamtübersicht zum Ergebnis der Indikatoren, in den Anlagen 2 bis 6 zur Begründung sind die jeweiligen Einzeldaten zu den fünf Indikatoren für die 133 Städte und Gemeinden dargestellt.
Alternativen, mit denen die Regelungsziele in gleicher Weise erreicht werden können, sind nicht ersichtlich.
Keine
Die Bestimmung als angespannter Wohnungsmarkt im Sinne dieser Verordnung wird keine neuen Bürokratiekosten für Bürgerinnen und Bürger, die Wirtschaft und die öffentliche Verwaltung schaffen.
Der Nachhaltigkeits-Check ergibt Auswirkungen auf die Zielbereiche IV. „Wohl und Zufriedenheit“, VI. „Chancengerechtigkeit“ und X. „Demografischer Wandel“.
- Auswirkung auf den Zielbereich IV. „Wohl und Zufriedenheit“: Die Kappungsgrenzenverordnung zielt darauf ab, den Mietpreisanstieg in laufenden Vertragsverhältnissen zu dämpfen. In den Städten und Gemeinden, die als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt werden, ist damit zu rechnen, dass diese Dämpfung des Mietpreisanstiegs sich positiv auf den Lebensstandard der Mieterinnen und Mieter auswirkt. Es trägt zur Reduzierung der Mietbelastung bei und kann somit der Armutsgefährdung und sozialen Ausgrenzung entgegenwirken. Eine gedämpfte Mietentwicklung kann die Stabilität der Wohnsituation stärken.
- Auswirkung auf den Zielbereich VI. „Chancengerechtigkeit“: Bezahlbarer Wohnraum fördert Chancengerechtigkeit, indem er soziale Ungleichheiten beim Zugang zum Wohnen abbaut.
- Auswirkung auf den Zielbereich X. „Demographischer Wandel“: Durch die Dämpfung der Mietpreise in den betroffenen Gebieten kann die Verordnung dazu beitragen, die Abwanderung von Bevölkerungsgruppen, die sich die Mieten sonst nicht mehr leisten könnten, zu verlangsamen oder zu verhindern. Dadurch wird auch die Stabilität der Bevölkerungs- und Siedlungsstruktur in diesen Gebieten unterstützt.
Von der Durchführung eines Digitaltauglichkeits-Checks gemäß Nr. 4.5.2 der VwV Regelungen wurde abgesehen. Dies begründet sich damit, dass durch die vorliegende Verordnung keine Auswirkungen auf die digitale Abwicklung von Verwaltungsverfahren zu erwarten sind.
Keine
Kommentare
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Mietgesetze nach BGB!
Gesetze ersetzten keine Baukräne!
Die ausgeuferte Gesetzesflut seit 1. Juli 1955 ist wahrlich der Sache "Mieten und Vermieten" nicht dienlich.
In Pressemitteilungen werden ca 1,2 Milionen leerstehende Wohnungen angeprangert, viele werden folgen wenn die Vermieter den Inhalt der "neuen"
Gesetzte zu spüren bekommen.
Die Mieten werden dem Marktgesetz "Angebot regelt die Nachfrage"nachfolgen.
Vermieter ob groß oder klein werden versuchen ihre Kosten und Erträge so gut wie möglich auszubalancieren damit etwas übrig bleibt. Sollte es keinen Ertrag mehr geben, gibt es auch keine Wohnungen mehr zu vermieten. Das das Problem
"Mietwohnungen" bleibt dann dem Staat. ( Erinnerung an die Flüchtlingswelle
nach 1945 kommen hier hoch) Wer hat denn damals tausende Geflüchtete aufgenommen? Die Baumaßnahmen mussten erst getätigt werden.
Aufzählung von Vorschlägen:
1. Die tausende Einschränkungen bei Kündigung müssen ausgewogen sein
2. Der Kostenfaktor Einkommensteuer auf Mieteinnahmen muß gesenkt werden.
3. Die ständigen "schleichenden Gebühren" müssen den Mietern glaubhaft
gemacht werden. Sie schaden dem Ruf der Vermieter.
Ein Kostensenkungsgesetz wäre besser als das Mietpreisbindungsgesetz.
Siehe Handwerkerlöhne für Neubau, Hausrenovierung, Beschädigungsbeseitigung und Modernisierungskosten Grundsteuer usw.
( zB. keine Mehrwertsteuerbelastung auf Ausgaben für Vermietung und Verpachtung.
Weitere Fragen können jederzeit gestellt werden unter oa. Mailadresse
Mit freundlichen Grüßen
Gerold Schwegler aus Ulm
Ja aber...
Ich bin selbst ein kleiner Vermieter. Verlange seit Jahren niedrige Mieten und bin im Gegenzug froh, wenn sich meine Mieter dafür auch um die Immobilie kümmern, da ich weiter weg wohne.
Nun wird aber auch alles teuerer was Material/ Handwerker anbelangt, wenn man am Haus Dinge in Stand halten muss. Man wird als Vermieter für immer mehr Bürokratie in die Verantwortung gezogen (Digitale Abrechnung, Digitale Ablesung etc.). Das kostet alles Geld und ich bin auch keine Wohlfahrtsorganistation.
Im Gegenzug bleibe ich auf den Kosten sitzen oder bekomme die Mieter nicht aus der Wohnung geschmissen, wenn diese mir alles zumüllen, die Wohnung verschimmeln lassen und im schlimmsten Fall dann auch keine Mieter mehr bezahlen. Dann muss ich die Räumung selbst bezahlen und die Sanierung im Anschluss auch.
Wenn ich für solche Fälle vorsorgen möchte müsste ich auch höhere Mieten verlangen.
Anderes Beispiel: Wenn man bei den hohen Grundstückskosten und den hohen Baupreisen mit Mieten irgendwann zumindest aus den roten Zahlen kommen möchte als Vermieter, dann muss ich klar hohe Mieten verlangen. Irgendwie muss es sich auch rechnen.
Ich bin für Mietpreisdeckel, weil wohnen ein Grundrecht ist. Aber im Gegenzug wären für solche Extremfälle wie oben beschrieben auch mehr Rechte für uns Vermieter ein guter Kompromiss. Sonst hab ich irgendwann auch keinen Bock mehr zu vermieten, dann geht meine Immobilien an Immobilienkonzerne die dann erst recht hohe Mieten verlangen
Mietpreisbegrenzungsordnung
Alles was hilft, Spekulationen mit Wohnraum zu beenden ist hilfreich. Marktgesetze haben die Schaffung und den Erhalt von kostengünstigen nicht geschafft. Kostengünstiges Wohnen muss für jeden möglich sein. Ich habe es noch erlebt, dass 20% meines Einkommes für eine Wohnung gereicht haben. Und ich weiss immer noch nicht warum Vermieter maximale Gewinne erreichen wollen (dürfen) und die soziale Verpflichtung von Eigentum keine Rolle mehr spielen darf. Wir leben noch immer in einer Solidargemeinschaft, in der sich gegenseitig geholfen und unterstützt wird. Also alles was hilft, Menschen ein menschenwürdiges Wohnen zu ermöglichen, sollte von den politisch Verantwortlichen wieder handelnd angegangen werden.
Mietpreisbegrenzung
Blickt man bei den Mieten auf große Wohnungskonzerne, dann sind die Vorschläge richtig.
Blickt man auf Einzelpersonen als Vermieter, die nur wenige Wohnungen zu vermieten haben, dann passt das nicht.
Mietpreisbegrenzung
Ich denke, man kann nicht die Eigentümer der Wohnungen oder Häuser dafür strafen, wenn der Staat unsere Steuergelder verschwendet. Er sollte seine Verantwortung gegenüber den Menschen erfüllen und Sozialwohnungen bauen. Es kann doch nicht sein, dass man bestraft wird, wenn man sich was gespart hat und sich Eigentum dafür kauft. Genauso sehe ich es mit dem Erbe, die Eltern und Großeltern haben gespart und ihre Steuern bezahlt. Wir haben ein Altes Miethaus und die Wohnungen sind zwar immer renoviert und in stand gesetzt worden, aber halt kein Neubau, mit den heutigen Aufflagen ist es ja unmöglich geworden , Neue Häusser zu erstellen. Ich habe in den letzten 25 Jahren schon mehrere Mieter gehabt die keine Miete oder sontige Schäden an den Wohnungen hinterlassen haben und ich bin auf dem Verlust sitzen geblieben, weil der Mieterschutz viel zu viel Möglichkeiten bieten, die Vermieter zu betrügen.