Zweckentfremdungsverbotsgesetz

1. Widerspruch zwischen Handlungspflicht und Bußgeldtatbestand

Nach § 4b Abs. 1 ist der Wohnraum vor der Überlassung zu registrieren. § 5 Abs. 1 Nr. 3 ahndet dagegen, wer "entgegen § 4b Absatz 1" Wohnraum nicht registriert, bevor er diesen anbietet. Die Sanktionsnorm verweist damit auf eine Pflicht, die es in dieser Form in § 4b Abs. 1 nicht gibt.

Wer eine Wohnung zunächst inseriert und sie vor der ersten Vermietung registriert, erfüllt den Wortlaut des § 4b Abs. 1, handelt aber nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 ordnungswidrig. Bei einer Blankettnorm muss sich das verbotene Verhalten jedoch aus der Ausfüllungsnorm selbst ergeben (Art. 103 Abs. 2 GG, § 3 OWiG).

Hinzu kommt ein abweichender Anwendungsbereich: § 4b Abs. 1 erfasst jede Überlassung zur Kurzzeitvermietung, § 5 Abs. 1 Nr. 3 nur das Anbieten über Online-Plattformen. Das Vorblatt (Abschnitt B) geht ebenfalls von einer Registrierung vor dem Anbieten aus. Der Normtext setzt diese Absicht nicht um.

2. Aktualisierungspflicht geht über das Unionsrecht hinaus

§ 4b Abs. 2 Satz 3 verpflichtet zur unverzüglichen Aktualisierung bei jeder nachträglichen Änderung der Angaben.

Art. 5 Abs. 4 der Verordnung (EU) 2024/1028 verlangt eine Aktualisierung nur, wenn sich die belegte Situation wesentlich verändert (Art. 5 VO (EU) 2024/1028).

Die Begründung behauptet, die Landesregelung "korrespondiere" mit Art. 5 Abs. 4 VO. Tatsächlich lässt sie die Wesentlichkeitsschwelle weg.

Ob eine weitergehende Landespflicht neben einer unmittelbar geltenden Verordnung überhaupt zulässig ist, ist zweifelhaft. Gewollt ist sie nach der Begründung offenbar nicht.

Die Abweichung ist zwar nicht selbst bußgeldbewehrt. Sie wirkt sich aber auf Nachforderungen und Maßnahmen der Gemeinde nach Art. 6 VO aus und erzeugt für Gastgeber unnötige Rechtsunsicherheit.

3. Redaktionelle und formale Fehler

Entwurf und Begründung enthalten vermeidbare Fehler. Beispiel:

• "Verordnung (EU) 2024/18" > "Verordnung (EU) 2024/1028"

• Begründung zu § 5 Abs. 1 Nr. 3 Verweis auf "§ 4b Absatz 2"

• Begründung zu § 4b Abs. 3 "Wohnraum-Identitätsnummer" – im Normtext nicht eingeführt

• Begründung zu § 5 Abs. 1 Nr. 4 nur "nicht angibt"

4. Fehlende Normenklarheit für private Gastgeber

Wer registrierungspflichtig ist, ergibt sich erst aus dem Zusammenspiel von Landesgesetz, kommunaler Satzung und EU-Verordnung. Für private Gelegenheitsvermieter bleiben dabei zentrale Fragen offen:

• Ab welcher Dauer gilt eine Vermietung als "kurzfristig"? Die Verordnung nennt keinen festen Zeitraum, der Entwurf ebenfalls nicht. Andere Länder lösen das im Normtext.

• Wo verläuft die Grenze zwischen Kurzzeitvermietung und gewöhnlichem Mietverhältnis, etwa bei Monatsvermietungen an Berufspendler?

• Dass auch einzelne Zimmer erfasst sind, steht nur in der Begründung, nicht im Normtext.

• Wie verhält sich eine erteilte Registrierungsnummer zur Zehn-Wochen-Grenze und zur Zweckentfremdungsgenehmigung (siehe Punkt 6)?

5. Vollzugstauglichkeit und technische Erfüllbarkeit

Die Erstregistrierung ist nach § 4b Abs. 2 Satz 1 nur über ein Online-Portal vorgesehen. Für die Aktualisierung lässt der Entwurf zusätzlich die Textform zu, für die Erstregistrierung nicht.

Ungeregelt bleibt, was bei Portalausfall, Nichterreichbarkeit oder fehlerhafter automatisierter Verarbeitung gilt. Der Gastgeber trägt dann das Bußgeldrisiko für einen Umstand, den er nicht beeinflussen kann.

Unklar ist auch, was "zentral" bedeutet: Die Registrierung erfolgt "bei der Gemeinde", die Teilnahme ist freiwillig (Opt-in), und das Vorblatt verweist auf die Nachnutzung des NRW-Verfahrens. Ob es ein landesweites Portal oder je Gemeinde ein eigenes gibt, geht aus dem Entwurf nicht hervor.

6. Automatisierte Registrierung und Genehmigungswirkung

Die Registrierungsnummer wird automatisiert erteilt und ist ein Verwaltungsakt (§ 4b Abs. 3, § 35a LVwVfG). Eine erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung bleibt nach § 4b Abs. 5 unberührt.

Für Laien liegt der Schluss nahe, eine amtlich erteilte Nummer bestätige die Zulässigkeit der Vermietung. Dass das nicht so ist, erschließt sich nur aus dem Zusammenlesen mehrerer Vorschriften. Wer im Vertrauen auf die Nummer mehr als zehn Wochen im Jahr vermietet, riskiert ein Bußgeld bis 100.000 Euro nach § 5 Abs. 1

7. Bußgeldrahmen, Verhältnismäßigkeit und Verschuldensmaßstab

Für die Tatbestände des § 5 Abs. 1 Nr. 2 bis 4 gilt einheitlich ein Höchstrahmen von 50.000 Euro. Derselbe Rahmen erfasst damit den privaten Gastgeber, der ein Zimmer gelegentlich anbietet, und den Anbieter, der systematisch mehrere Unterkünfte ohne Registrierung vermarktet.

Die Begründung rechtfertigt den Rahmen nur mit einem Verweis auf § 17 Abs. 3 OWiG. Diese Vorschrift regelt jedoch die Zumessung im Einzelfall durch die Behörde. Sie ersetzt nicht die Begründung des Gesetzgebers, warum gerade dieser Höchstrahmen erforderlich und angemessen ist.

Offen ist zudem der Verschuldensmaßstab. Nach § 10 OWiG ist nur vorsätzliches Handeln ahndbar, wenn Fahrlässigkeit nicht ausdrücklich erfasst ist. Der Entwurf erfasst sie nicht, die Begründung äußert sich dazu nicht. Unklar bleibt, ob der Gesetzgeber versehentliche Verstöße bewusst sanktionsfrei lassen will oder die Frage übersehen hat.

8. Erfüllungsaufwand wird nicht nachvollziehbar dargestellt

Das Vorblatt verneint erhebliche Auswirkungen (Abschnitt E) und Kosten für Wirtschaft sowie Bürgerinnen und Bürger (Abschnitt H). Abschnitt D begründet das damit, dass etwaige Kosten aus dem Unionsrecht folgten und die Teilnahme der Gemeinden freiwillig sei.

Diese Begründung trägt nicht vollständig. Die Verordnung überlässt den Mitgliedstaaten, ob sie ein Registrierungsverfahren einführen. Die konkrete Registrierungspflicht des Gastgebers wird erst durch § 4b Abs. 1 landesrechtlich begründet. Der daraus folgende Aufwand ist deshalb dem Landesgesetz zuzurechnen.

Für Gastgeber entsteht zumindest Zeitaufwand für Registrierung, Dateneingabe, Nachweise und Aktualisierung. Gemeinden müssen Verfahren und Register betreiben, Angaben prüfen und Verstöße verfolgen. Die Nachnutzung des NRW-Verfahrens senkt Entwicklungskosten, nicht aber Einführungs- und Betriebsaufwand.

9. Verhältnis zum Effizienzgesetz

Mit dem Gesetz zur Abschaffung von Berichts-, Dokumentations- und Aufbewahrungspflichten (Effizienzgesetz), das das Kabinett im Juli 2026 vorgelegt hat, will die Landesregierung bestehende Pflichten auf Reduzierungspotenziale überprüfen (Entwurf, Beteiligungsportal). Derselbe Maßstab sollte für neue Pflichten gelten.

Die unionsrechtlichen Vorgaben sind zu beachten. Der Entwurf legt aber nicht offen, welche Pflichten zwingend aus der Verordnung folgen und welche auf eigenen Entscheidungen des Landes beruhen. Punkt 2 zeigt, dass es solche landeseigenen Erweiterungen gibt.

Digitalisierung ist nicht gleichbedeutend mit Entbürokratisierung: Auch ein Online-Verfahren erzeugt Melde-, Nachweis- und Aktualisierungspflichten.

1. Registrierungszeitpunkt (§ 4b Abs. 1, § 5 Abs. 1 Nr. 3): § 4b Abs. 1 verlangt die Registrierung „vor der Überlassung“, der Bußgeldtatbestand dagegen bereits vor dem Anbieten über Online-Plattformen.

2. Registrierungsangaben (§ 4b Abs. 2 und 3, § 5 Abs. 1): § 5 enthält keinen ausdrücklichen Bußgeldtatbestand für unrichtige Registrierungsangaben, unterlassene Aktualisierungen oder die Nichtvorlage nach § 4b Abs. 3 Satz 4 angeforderter Nachweise.

3. Plattformanordnungen (§ 4b Abs. 6): § 5 enthält keinen ausdrücklichen Bußgeldtatbestand für deren Nichtbefolgung. Auch § 33 Abs. 5b DDG erfasst Art. 6 VO (EU) 2024/1028 nicht. Art. 15 Abs. 3 verlangt wirksame, verhältnismäßige und abschreckende Sanktionen. Fraglich, ob die VO damit als umgesetzt betrachtet werden kann.

4. Fahrlässigkeit (§ 5 Abs. 1): Der Entwurf sieht keine ausdrückliche Ahndung fahrlässigen Handelns vor. Nach § 10 OWiG ist damit nur vorsätzliches Handeln ahndbar. "Zahlendreher" als Ausrede möglich.

5. Sichbarkeit der Registrierungsnummer(§ 4b Abs. 3, §5 Abs. 1 Nr. 4): § 4b Abs. 3 verlangt öffentliche gute Sichtbarkeit; §5 Abs. 1 Nr. 4 nennt nur „nicht oder unzutreffend“. Unklar, wie sichtbar die Registrierungsnummer sein muss.

6. Redaktionelle Korrekturen: § 4b Abs. 5: „§§ 2und 3“. In Begründung: Bei "Nach § 5 Absatz 1 Nummer 3" müsste auf „Absatz 1“ statt „Absatz 2“ verwiesen werden; Bei "zu § 4b Abs. 3" „Registrierungsnummer“ statt „Wohnraum-Identitätsnummer“; in A „2024/1028“ statt „2024/18“. Dort auch: „zum Registrierungsverfahrens“, „zur Klarstellung der erforderlich ist“ und „Zweckentfremdungsverbotsatzungen“ (Fugen-S fehlt).

Der Begriff des "Anfangsverdachtes", wie er in § 4 als Tatbestand der Auskunftspflicht besteht, ist nicht näher definiert, sodass hier eine große Handhabe den Gemeinden eingeräumt wird.

Der Anfangsverdacht muss eingeschränkt werden. Insbesondere dürfen Untermietungen an Studenten ausgeschlossen werden, da anderenfalls die Attraktivität solcher Portale wie WG gesucht massiv einbüßen würde.

a) warum nur für kurzfristige Vermietungen? Wenn ich also schon Wochen vorher anbiete, z.B. im Januar für den Zeitraum Juli ist das ja nicht kurzfristig aber trotzedm eine Zweckentfremdung

b) Die Dauer von kurzfristig ist nicht definiert und wird zu Diskussionen führen, sowas ist völlig unbrauchbar

c) Wie kann man das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der eigenen Wohnung wg. einer möglichen Zweckentfremdung einschränken. Hier stimmt die Abwägung zwischen Nutzen und Schaden nicht mehr. Liegt der Verdacht auf eine wirklich schwere Straftat vor, gibt es bereits Wege dieses Grundrecht zu umgehen. Eine Zweckentfremdung der eigenen Wohnung gehört da sicher nicht dazu. Hier ist wohl jedes Mass der Verhältnissmässigkeit verlorengegangen.

Bereits mit der Magna Carta von 1215 haben sich Menschen gegen staatliche Willkür gewandt. Diese Grundsätze (Habeas Corpus) wurden in vielen Verfassungen verankert und jetzt komt Baden-Württemberg und will dieses Recht wg, des Verdachts der Zweckentfremdung einer Wohnung aushebeln. Da werden Tür und Tor geöffnet für behördliche Willkür.

Mein Fazit: Ja, die Zweckentfremdung muss verhindert werden, aber nie im Leben durch Missachtung des Grundgesetzes.