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Die Neufassung der Mietpreisbegrenzungsverordnung, der Kappungsgrenzenverordnung und der Kündigungssperrfristverordnung soll steigende Mieten bei Neu- und Bestandsmieten begrenzen und Mietern einen längeren Bestandsschutz gewähren.
Weitere Informationen aus den Begründungen zu den jeweiligen Verordnungsentwürfen
I. Zielsetzung
Nach Paragraf 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sind die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In solchermaßen bestimmten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten darf die Wohnraummiete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen.
Zielsetzung der Verordnung ist somit, dem Problem steigender Mieten in prosperierenden Städten und Gemeinden in Fällen der Neuvermietung zu begegnen.
II. Inhalt
Es werden 130 Städte und Gemeinden bestimmt, die als Gebiete eingestuft werden, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, also ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.
Die Verordnung, in der die Bestimmung der Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten erfolgt, wird ausführlich begründet.
Paragraf 556d Absatz 2 Sätze 5 bis 7 BGB sehen vor, dass sich aus der Begründung ergeben muss, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Dabei muss sich auch aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.
Die Verordnung gilt bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029.
In der Anlage 1 zur Begründung ist die Gesamtübersicht zum Ergebnis der Indikatoren, in den Anlagen 2 bis 6 zur Begründung sind die jeweiligen Einzeldaten zu den fünf Indikatoren für die 130 Städte und Gemeinden dargestellt.
III. Alternativen
Alternativen, mit denen die Regelungsziele in gleicher Weise kurzfristig erreicht werden können, sind nicht ersichtlich.
IV. Kosten für öffentliche Haushalte
Keine.
V. Bürokratievermeidung, Prüfung Vollzugstauglichkeit
Die Mietpreisbegrenzungverordnung wird keine neuen Bürokratiekosten für Bürgerinnen und Bürger, die Wirtschaft und die öffentliche Verwaltung schaffen.
VI. Nachhaltigkeits-Check
Der Nachhaltigkeits-Check ergibt Auswirkungen auf die Zielbereiche IV. „Wohl und Zufriedenheit“, VI. „Chancengerechtigkeit“ und X. „Demografischer Wandel“.
Auswirkung auf den Zielbereich IV. „Wohl und Zufriedenheit“
Die Mietpreisbegrenzungsverordnung trägt zur Sicherung bezahlbaren Wohnraums bei, indem der Mietpreisanstieg gedämpft wird. In den Städten und Gemeinden, die als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt werden, ist damit zu rechnen, dass die ortübliche Vergleichsmiete weniger stark ansteigt, weil die preisgedämpften Neuvertragsmieten einfließen. Das gedämpfte Mietpreisniveau kann sich damit direkt bei Neuvermietungen, aber auch indirekt bei Mieterhöhungen im Bestand auswirken. Dies führt dazu, dass ein geringerer Anteil für Wohnkosten auf der Mieterseite aufgewendet werden muss. Dies kann die Teilhabe am wirtschaftlichen Erfolg stärken und die Armutsgefährdung durch Wohnkosten reduzieren.
Auswirkung auf den Zielbereich VI. „Chancengerechtigkeit“
Bezahlbarer Wohnraum fördert Chancengerechtigkeit, indem er soziale Ungleichheiten beim Zugang zu Mietwohnraum abbaut.
Auswirkung auf den Zielbereich X. „Demographischer Wandel“
Die Mietpreisbegrenzungsverordnung kann die Stadt- und Raumentwicklung beeinflussen, indem sie dazu beiträgt, die Attraktivität urbaner Zentren als Wohnort für verschiedene Bevölkerungsgruppen zu erhalten. Dies kann auch die Funktion der Zentren stärken und der Abwanderung in den ländlichen Raum entgegenwirken.
VII. Digitaltauglichkeits-Check
Durch die vorliegende Verordnung sind keine Auswirkungen auf die digitale Abwicklung von Verwaltungsverfahren zu erwarten.
VIII. Sonstige Kosten für Private
Keine.
I. Zielsetzung
Nach Paragraf 558 Absatz 3 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) darf die Miete in bestehenden Mietverhältnissen innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent (bezogen auf die derzeitige Miethöhe, aber maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) erhöht werden.
Nach Paragraf 558 Absatz 3 Satz 3 BGB sind die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gemeinden oder Teile von Gemeinden zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und in denen deshalb für Mieterhöhungen im Bestand die Kappungsgrenze auf 15 Prozent herabgesetzt wird.
Zielsetzung der Verordnung ist somit, in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten den Mietanstieg im laufenden Vertragsverhältnis und damit bei Bestandsmieten zu dämpfen.
Baden-Württemberg hat von dieser Ermächtigungsgrundlage Gebrauch gemacht und die Kappungsgrenzenverordnung vom 16. Juni 2020 (Gesetzblatt 2020 Seite 408) erlassen. Diese Kappungsgrenzenverordnung wurde durch Artikel 1 der Verordnung vom 24. Juni 2025 (Gesetzblatt 2025 Nummer 56) übergangsweise im Gleichlauf mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung um ein halbes Jahr verlängert und tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft.
Die Verordnung darf auf jeweils höchstens fünf Jahre befristet werden. Nach Ablauf dieser Frist kann die Verordnung wiederum für die Dauer von höchstens fünf Jahren verlängert werden.
II. Wesentlicher Inhalt
Die Geltungsdauer der Kappungsgrenzenverordnung wird im Gleichlauf mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Ein Gleichlauf dieser mieterschützenden Verordnungen ist sachgerecht und geboten.
Ebenfalls im Gleichlauf mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung werden 130 Städte und Gemeinden bestimmt, die als Gebiete eingestuft werden, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, also ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. In diesen 130 Städten und Gemeinden darf die Bestandsmiete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent (bezogen auf die derzeitige Miethöhe, aber maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) erhöht werden.
Der Verordnung wird ausführlich begründet. In der Begründung werden insbesondere die Indikatoren, die auf einen angespannten Wohnungsmarkt hinweisen sowie deren Bewertung durch die Landesregierung aufgeführt.
In der Anlage 1 zur Begründung ist die Gesamtübersicht zum Ergebnis der Indikatoren, in den Anlagen 2 bis 6 zur Begründung sind die jeweiligen Einzeldaten zu den fünf Indikatoren für die 130 Städte und Gemeinden dargestellt.
III. Alternativen
Alternativen, mit denen die Regelungsziele in gleicher Weise erreicht werden können, sind nicht ersichtlich.
IV. Kosten für öffentliche Haushalte
Keine.
V. Bürokratievermeidung, Prüfung Vollzugstauglichkeit
Die Bestimmung als angespannter Wohnungsmarkt im Sinne dieser Verordnung wird keine neuen Bürokratiekosten für Bürgerinnen und Bürger, die Wirtschaft und die öffentliche Verwaltung schaffen.
VI. Nachhaltigkeits-Check
Der Nachhaltigkeits-Check ergibt Auswirkungen auf die Zielbereiche IV. „Wohl und Zufriedenheit“, VI. „Chancengerechtigkeit“ und X. „Demografischer Wandel“.
Auswirkung auf den Zielbereich IV. „Wohl und Zufriedenheit“
Die Kappungsgrenzenverordnung zielt darauf ab, den Mietpreisanstieg in laufenden Vertragsverhältnissen zu dämpfen. In den Städten und Gemeinden, die als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt werden, ist damit zu rechnen, dass diese Dämpfung des Mietpreisanstiegs sich positiv auf den Lebensstandard der Mieterinnen und Mieter auswirkt. Es trägt zur Reduzierung der Mietbelastung bei und kann somit der Armutsgefährdung und sozialen Ausgrenzung entgegenwirken. Eine gedämpfte Mietentwicklung kann die Stabilität der Wohnsituation stärken.
Auswirkung auf den Zielbereich VI. „Chancengerechtigkeit“
Bezahlbarer Wohnraum fördert Chancengerechtigkeit, indem er soziale Ungleichheiten beim Zugang zum Wohnen abbaut.
Auswirkung auf den Zielbereich X. „Demographischer Wandel“
Durch die Dämpfung der Mietpreise in den betroffenen Gebieten kann die Verordnung dazu beitragen, die Abwanderung von Bevölkerungsgruppen, die sich die Mieten sonst nicht mehr leisten könnten, zu verlangsamen oder zu verhindern. Dadurch wird auch die Stabilität der Bevölkerungs- und Siedlungsstruktur in diesen Gebieten unterstützt.
VII. Digitaltauglichkeits-Check
Durch die vorliegende Verordnung sind keine Auswirkungen auf die digitale Abwicklung von Verwaltungsverfahren zu erwarten.
VIII. Sonstige Kosten für Private
Keine.
I. Zielsetzung
Ist nach Paragraf 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) an vermieteten Wohnungen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen zur Rechtfertigung einer Kündigung des Mietverhältnisses erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen (Kündigungssperrfrist).
Nach Paragraf 577a Absatz 2 Satz 2 BGB sind die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gemeinden oder Teile von Gemeinden zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und in denen deshalb die Kündigungssperrfrist bei Umwandlung vermieteter Wohnungen in Eigentumswohnungen von drei auf bis zu zehn Jahre verlängert werden kann. Damit kann sich der Vermieter erst nach Ablauf dieser Zeit auf berechtigte Interessen zur Rechtfertigung einer Kündigung des Mietverhältnisses berufen.
Zielsetzung der Verordnung ist somit, in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten den Mieterinnen und Mietern, die infolge einer nach Überlassung erfolgten Umwandlung des Mietwohnraums in Wohnungseigentum und durch dessen Veräußerung erhöhter Verdrängungsgefahr ausgesetzt sind, einen längeren Bestandsschutz zu gewähren. Die Mieterinnen und Mieter sollen in den betreffenden Gebieten mehr Zeit für die Suche einer neuen Wohnung erhalten (Schutzwirkung). Auch sollen längere Sperrfristen Interessenten für umgewandelte Wohnungen stärker abschrecken und spekulative Umwandlungsaktivitäten wirksamer eindämmen (wohnungswirtschaftlicher Effekt).
Die Verordnung darf auf jeweils höchstens zehn Jahre befristet werden. Nach Ablauf dieser Frist kann die Verordnung wiederum für die Dauer von höchstens zehn Jahren verlängert werden.
Baden-Württemberg hat von dieser Ermächtigungsgrundlage Gebrauch gemacht und mit der Kündigungssperrfristverordnung vom 16. Juni 2020 (Gesetzblatt 2020 Seite 409) die Kündigungssperrfrist in Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten auf fünf Jahre festgelegt. Diese Kündigungssperrfristverordnung wurde durch Artikel 2 der Verordnung vom 24. Juni 2025 (Gesetzblatt 2025 Nummer 56) übergangsweise im Gleichlauf mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung um ein halbes Jahr verlängert und tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft.
II. Inhalt
Die Geltungsdauer der Kündungssperrfristverordnung wird im Gleichlauf mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Ein Gleichlauf dieser mieterschützenden Verordnungen ist sachgerecht und geboten.
Ebenfalls im Gleichlauf mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung werden 130 Städte und Gemeinden bestimmt, die als Gebiete eingestuft werden, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, also ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.
In diesen 130 Städten und Gemeinden beträgt die Kündigungssperrfrist bei Umwandlung vermieteter Wohnungen in Eigentumswohnungen fünf Jahre.
Der Verordnungsentwurf wird ausführlich begründet. In den Begründung werden insbesondere die Indikatoren, die auf einen angespannten Wohnungsmarkt hinweisen sowie deren Bewertung durch die Landesregierung aufgeführt.
In der Anlage 1 zur Begründung ist die Gesamtübersicht zum Ergebnis der Indikatoren, in den Anlagen 2 bis 6 zur Begründung sind die jeweiligen Einzeldaten zu den fünf Indikatoren für die 130 Städte und Gemeinden dargestellt.
III. Alternativen
Alternativen, mit denen die Regelungsziele in gleicher Weise erreicht werden können, sind nicht ersichtlich.
IV. Kosten für öffentliche Haushalte
Keine.
V. Bürokratievermeidung, Prüfung Vollzugstauglichkeit
Die Bestimmung als angespannter Wohnungsmarkt im Sinne dieser Verordnung wird keine neuen Bürokratiekosten für Bürgerinnen und Bürger, die Wirtschaft und die öffentliche Verwaltung schaffen.
VI. Nachhaltigkeits-Check
Der Nachhaltigkeits-Check ergibt Auswirkungen auf die Zielbereiche IV. „Wohl und Zufriedenheit“, VI. „Chancengerechtigkeit“ und X. „Demografischer Wandel“.
Auswirkung auf den Zielbereich IV. „Wohl und Zufriedenheit“
Durch die Verlängerung der Kündigungssperrfrist von drei auf fünf Jahre wird den Mieterinnen und Mietern in den Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Möglichkeit eingeräumt, bei Umwandlungen vermieteter Wohnungen in Eigentumswohnungen länger insbesondere vor Eigenbedarfskündigungen geschützt, und können damit länger in ihren Wohnungen verbleiben. Damit wird verhindert, dass Mieterinnen und Mieter in begehrten Wohnlagen aufgrund eines für sie unbezahlbaren Wohnraums aus ihren Wohnungen verdrängt werden. Die jeweilige Quartierstruktur wird nachhaltig gestärkt.
Auswirkung auf den Zielbereich VI. „Chancengerechtigkeit“
Der Schutz vor Verdrängung erhöht auch die Chancengerechtigkeit, indem er soziale Ungleichheiten beim Zugang zum Wohnen abbaut.
Auswirkung auf den Zielbereich X. „Demographischer Wandel“
Durch den Schutz vor Verdrängung wird auch die Stabilität der Bevölkerungs- und Siedlungsstruktur in diesen Gebieten unterstützt.
VII. Digitaltauglichkeits-Check
Durch die vorliegende Verordnung sind keine Auswirkungen auf die digitale Abwicklung von Verwaltungsverfahren zu erwarten.
VIII. Sonstige Kosten für Private
Keine.
Mietpreisbegrenzungsverordnung: Gesamtübersicht zum Ergebnis der Indikatoren (PDF)
Mietpreisbegrenzungsverordnung: Einzeldaten zu Indikator 1 (PDF)
Mietpreisbegrenzungsverordnung: Einzeldaten zu Indikator 2 (PDF)
Mietpreisbegrenzungsverordnung: Einzeldaten zu Indikator 3 (PDF)
Mietpreisbegrenzungsverordnung: Einzeldaten zu Indikator 4 (PDF)
Mietpreisbegrenzungsverordnung: Einzeldaten zu Indikator 5 (PDF)
Kommentare : zur Regulierung des Mietmarkts
Sie konnten den Verordnungsentwurf bis zum 11. November 2025 kommentieren. Vielen Dank für Ihre Kommentare!
Mietpreisbegrenzung keine wissenschaftliche Grundlage
Es gibt keinerlei wissenschaftliche Grundlage, dass Preisbegrenzungen jemals funktioniert haben. Das Gesetz ist ein ideologisches Wunschkonzert, dass nur zu Marktverwerfungen und gesamtwirtschaftlichen wirtschaftlichen Schäden führen wird. Wissenschaftlich führt nur eine Angebotserhöhung zu einer Begrenzung der Mietpreise. Dies kann durch
Es gibt keinerlei wissenschaftliche Grundlage, dass Preisbegrenzungen jemals funktioniert haben. Das Gesetz ist ein ideologisches Wunschkonzert, dass nur zu Marktverwerfungen und gesamtwirtschaftlichen wirtschaftlichen Schäden führen wird.
Wissenschaftlich führt nur eine Angebotserhöhung zu einer Begrenzung der Mietpreise. Dies kann durch Ausweitung des Angebots des Baulandes oder niedrigeren Baustandards gelingen. Architekten in anderen europäischen Ländern sprechen hier teilweise sogar schon von einer Dämmmafia, was zeigt, dass an teuren und unwirtschaftlichen Standards festgehalten wird.
Neufassung der Mietpreisbegrenzungsverordnung
Der Wohnungsmarkt in LE ist sehr wohl angespannt! Wir alle, die in Leinfelden-Echterdingen leben und arbeiten, kennen viele Berichte von Menschen, die verzweifelt versuchen, hier eine Wohnung zu finden. Viele Wohnungen werden gar nicht auf dem Wohnungsmarkt angeboten, sondern gehen quasi „unter der Hand“ weg. Etliche Wohnungen stehen leer, manche
Der Wohnungsmarkt in LE ist sehr wohl angespannt!
Wir alle, die in Leinfelden-Echterdingen leben und arbeiten, kennen viele Berichte von Menschen, die verzweifelt versuchen, hier eine Wohnung zu finden. Viele Wohnungen werden gar nicht auf dem Wohnungsmarkt angeboten, sondern gehen quasi „unter der Hand“ weg. Etliche Wohnungen stehen leer, manche werden nicht fürs Wohnen auf Dauer genutzt, sondern für die Kurzzeitvermietung. Das ist die bittere Realität. Umso überraschter waren wir, als wir erfahren haben, dass im Verordnungsentwurf der Landesregierung zur neuen Mietpreisbremse, der sich derzeit in der Anhörung befindet und noch nicht verabschiedet ist, aufgrund eines Gutachtens festgestellt wurde, dass der Wohnungsmarkt in LE nicht mehr angespannt sei. Dafür wurden 5 Kriterien mit zahlreichen Indikatoren berechnet. Das Ergebnis für LE ist für uns nicht nachvollziehbar. Mit Verwunderung haben wir uns die Augen gerieben, dass nahezu alle Kommunen rund um Stuttgart weiterhin einen angespannten Wohnungsmarkt haben! Leider nur LE nicht, das aus der Förderkulisse herauszufallen droht. Die genutzten Daten führen zumindest für LE und auch andere Städte zu Ergebnissen, die nicht nachvollziehbar sind. Größere Städte wie Konstanz oder Mannheim sind nicht mehr enthalten, manch kleinere Kommunen auf dem flachen Land sind auf einmal in der Förderkulisse berücksichtigt. Warum, fragt man sich? Die genutzten Kriterien sind zu überprüfen, vielleicht bedarf auch die Gewichtung der Kriterien einer Anpassung. Derzeit sind alle Indikatoren gleichgewichtet. Die Mietbelastung der Haushalte vor Ort sowie die Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten sind für uns die aussagekräftigsten und wichtigsten Indikatoren und müssen stärker gewichtet werden. Die verwendeten Daten sind zu ergänzen bzw. teilweise zu ersetzen. In einzelnen Fällen bedarf die Qualität der genutzten Daten aus unserer Sicht dringend auch einer Verbesserung. Seit Jahren werden in LE dringend Wohnungen gesucht, nur ganz wenige Wohnungen sind in den letzten Jahren neu gebaut worden. LE gehört mit seinem Mietniveau seit Jahren in zahlreichen Untersuchungen und Befragungen bundesweit zur Spitzengruppe. Und LE ist eine der ganz wenigen Gemeinden in der näheren Umgebung, deren Einwohnerzahl nach dem letzten Zensus 2022 gestiegen ist. All das spricht für einen weiterhin angespannten Wohnungsmarkt. Wir hoffen, dass es im Interesse der Mieterinnen und Mieter unserer Stadt noch einen Weg geben wird, der Stadt einen angespannten Wohnungsmarkt zu attestieren.
Sozialismus hat noch nie funktioniert
Erst wird kein Bauland geschaffen, die Grunderwerbsteuer erhöht, irre Bau- und Energievorschriften erlassen, die Sanierung von Bestandsbauten unbezahlbar gemacht wurde und wenn das dann logischerweise zu steigender Nachfrage und Mieten führt, dann sollen die Vermieter nicht die Miete erhöhen dürfen? Klar, dass dann niemand mehr baut oder
Erst wird kein Bauland geschaffen, die Grunderwerbsteuer erhöht, irre Bau- und Energievorschriften erlassen, die Sanierung von Bestandsbauten unbezahlbar gemacht wurde und wenn das dann logischerweise zu steigender Nachfrage und Mieten führt, dann sollen die Vermieter nicht die Miete erhöhen dürfen?
Klar, dass dann niemand mehr baut oder vermietet. Mieteinnahmen sind doch nur Schmerzensgeld.
Dieses Sozialismus-Gedöns gehört ersatzlos abgeschafft, inklusive der Co2-Abzocke.
Kritik am Gutachten am Beispiel des Wohnungsversorgungsgrades in Konstanz
1. Es ist naheliegend, wie von der Fa. FUB IGES im Gutachten zu Grunde gelegt, die Kriterien für die Gebietskulisse mit zentralen Daten für alle 1.101 baden-württembergische Gemeinden erstellen zu wollen. Es hat den Vorteil der einheitlichen Bemessungskriterien. Wenn jedoch keine Daten vorhanden sind, führt dies zu den landesweit monierten
1. Es ist naheliegend, wie von der Fa. FUB IGES im Gutachten zu Grunde gelegt, die Kriterien für die Gebietskulisse mit zentralen Daten für alle 1.101 baden-württembergische Gemeinden erstellen zu wollen. Es hat den Vorteil der einheitlichen Bemessungskriterien.
Wenn jedoch keine Daten vorhanden sind, führt dies zu den landesweit monierten Fehlurteilen, beispielsweise für den Wohnversorgungsgrad in Konstanz.
2. Das Gutachten kommt, selbst nach Abzug der 3 prozentigen Fluktuationsreserve, zum Ergebnis, dass 2023 noch 1.543 Wohnungen mehr in Konstanz zur Verfügung gestanden hätten, als nachgefragt wären.
3. Ich berate seit ca. 40 Jahren beim Deutschen Mieterbund Bodensee und bin seit dieser Zeit auch als Anwalt in Mietstreitigkeiten tätig. Ich meine, aufgrund dieser Erfahrung einschätzen zu können, dass dieses Ergebnis falsch sein muss. Es deckt sich nicht mit der Erfahrung, dass Gekündigte, die ernsthaft auf der Suche nach einer Ersatzwohnung in einen Räumungsprozess gedrängt wurden, nur, weil sie keine Wohnung finden konnten. Es wären einige Prozesse vermeidbar gewesen.
Es deckt sich auch nicht mit der Erfahrung, dass die städtische Wohnungsbaugesellschaft (Wobak), eine Warteliste mit ca. 3.000 Wohnungssuchenden hat. Und dies seit Jahren. Selbst deren Notfallliste, d.h. Wohnungssuchende, die in völlig überbelegten Wohnungen mit dadurch entstehenden psychischen Problemen leben oder schon in Räumungsprozessen Stehende oder schon von der Räumung durch den Gerichtsvollzieher Bedrohte, umfasst ca. 300 Anfragen, bei einer jährlichen Vergabe von ca. 400 Wohnungen. Es ist daher berechenbar, dass die Warteliste über Jahrzehnte nicht abbaubar ist.
Auch andere in Konstanz tätige Wohnungsbauunternehmen, wie der Spar-und Bauverein e.G, haben seit Jahren Wartelisten.
4. Was sind die Ursachen für die fehlerhafte Feststellung der Überversorgung der Konstanzer mit Wohnungen im Jahr 2023?
4.1 Ein Grund ist der oben Genannte: es wird eine generelle Datenlage zu Grunde gelegt, obwohl Daten fehlen. Am Beispiel Wohnungsversorgung: Obwohl das Gutachten erkennt, dass die Nachfrage ein entscheidendes Kriterium ist (S. 2 des Gutachtens unter 2. dort 3. Absatz) wird die tatsächliche Nachfrage nicht erfasst. Die Nachfrage wurde mit unbrauchbaren Annahmen berechnet. Angenommen wurde, dass die Wirtschaftshaushalte die Nachfrage abbilden. Dazu wurden Daten eines Privatunternehmens GfK zu Grunde gelegt. Selbst wenn dies die vergleichbare Ausgangsmenge an Haushalten wie die statistischen Landesdaten hätte, kann mit den Daten der schon in Haushalten Lebenden nicht auf Wohnungsbedarf geschlossen werden. Wenn eine Wohnungsgemeinschaft dort zu viert eine 5-Zimmerwohnung mit getrennter Kasse bewohnt hätte, wären diese als 4 Wirtschaftshaushalte mit 4 Wohnungsnachfragen erfasst worden. So ist die Darstellung der Fa. FUB IGES zu verstehen.
Dabei wären die 4 nicht suchend, also keine Nachfrager, weil sie ja eine Wohnung hätten. Noch in der Familie lebende Studenten wären ebenfalls nicht als Nachfrager erfasst, da sie ja noch gemeinsam wirtschaften. D.h. Wirtschaftshaushalte sind ein ungeeignetes Nachfragekriterium, wurden aber als einzige dafür verwendet.
4.2 Eine weitere abstrakte Fehlerquelle ist der Umstand, dass die von der GfK verwendeten Daten den Stichtag 31.12.22 hatten und damit nicht vergleichbar waren. Sie wurden als vergleichbar auf 2023 hochgerechnet.
4.2.1 Dabei wurden mit einer einfachen Hochrechnung weder die Folgen der Pandemie berücksichtigt. Zum Wintersemester 21/22 wurden erstmals wieder Hochschulvorlesungen im Hybridbetrieb, d.h. auch noch mit Onlineunterricht unter strengen Hygienebedingen wieder möglich. D.h. auch im Jahr 2022 waren zahlreiche Studenten noch nicht auf Wohnungssuche.
4.2.2 Zum Zweiten hat sich durch die Pandemie der Raumbedarf durch Homeoffice vermehrt, was ebenfalls nicht berücksichtigt wurde.
4.2.3 Zum Dritten hat sich der Wohnbedarf durch Ukraineflüchtlinge im Jahr 2023 nochmals verschärft. So dass auch hier nicht 1:1 der angebliche „Wohnbedarf“ der GfK-Daten nicht auf das Jahr 2023 übertragen werden durfte.
D.h. die abstrakte Berechnung mit ggf. nicht vergleichbaren öffentlichen und privaten Daten, die die tatsächlichen Nachfragedaten vor allem nicht einbezieht, führt zur Fehleinschätzung der Konstanzer Wohnungsversorgung und ggf. auch anderer Gemeinden.
4.3 Obwohl Fa. FUB IGES korrekt darstellt, dass die vom Gesetzgeber in § 556d Abs. 2 BGB genannten Kriterien nicht abschließend sind (S. 3 des Gutachtens unter 2.2), hat sie weitere Kriterien zur Wohnungsnachfrage zur Erfassung der Wohnungsversorgung nicht erhoben.
4.3.1 Es wurden keine Wartelisten abgefragt.
4.3.2 Es wurde nicht das Verhältnis von Wohnungsangeboten, die nicht schon bereits nach der bestehenden Mietpreisbremse unzulässig waren, zu Wohnungsnachfragen abgefragt, was überhaupt erst eine ernsthafte Aussagekraft zur Nachfrage darstellt.
4.3.3 Es wurde nicht nachgefragt, wer den Mietpreis bestimmt – ein erkannt gewichtiges Indiz für die Unausgewogenheit eines Marktes (S. 3 des Gutachtens unter 2.2.1).
4.3.4 Es wurden auch keine weiteren Kriterien für einen einseitigen, nicht funktionierenden Markt abgefragt, wie beispielsweise die Durchsetzungskraft von unwirksamen AGBs in Mietverträgen oder von unzumutbaren Selbstauskünften mit Gehaltsnachweisen vor Vertragsschluss,
4.5 Trotz der Erkenntnis der Fa. FUB IGES, dass ein Wohnungsmarkt bei einer notwendigen Fluktuationsrate von mindestens 3% des Wohnungsmarktes erst funktioniert und bei einer darunterliegenden eine große Nachfrage vorliegt (S. 3 des Gutachtens unter 2.2.1), hat es trotz einer Leerstandsquote von knapp unter 1% (460 von 46.640 Wohnungen) auf dem Konstanzer Wohnungsmarkt eine ausreichende Wohnungsversorgung bejaht. Sie hat diesen Widerspruch nicht einmal zum Anlass genommen, ihn z.B. durch Hinzuziehen weiterer Kriterien aufzulösen.
4.6 Das Gutachten sah sich auch nicht veranlasst, diesen feststellbaren Widerspruchs der Wohnungsversorgung zum Anlass für Plausibilitätskontrollen zu nehmen, wie die Abfrage von Wartelisten und die weiteren zuvor (4.3.1 – 4.3.4) genannten aussagekräftigeren Daten zur Wohnungsnachfrage.
4.7 Obwohl das Gutachten erkennt, dass die individuellen Gegebenheiten der Gemeinde (S. 2 des Gutachtens unter 2. dort 3. Absatz) zu berücksichtigen sind, erfasst sie diese für Konstanz nicht. Selbst bei dem unter 5.5 erkennbaren Widersprüchen und sich dann aufdrängenden Plausibilitätskontrollen, hält es die Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten nicht.
Eine Nachbesserung der Gebietskulisse aufgrund nachträglich eingebrachten individuellen gemeindlichen Gegebenheiten widerspricht daher grundsätzlich nicht der Grundannahmen des Gutachtens. Es ergänzt lediglich dessen unterlassene Untersuchungen aufgrund erkennbarer theoretischer Widersprüche.
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es sollte einen Unterschied geben zwischen privaten Eigentümern, die häufig eine oder maximal 2 - 3 Einheizen vermieten, sowie den großen, gewinnorientierten Unternehmen und dem kommunalen Wohnungsbau. Der private Vermieter hat häufig viel Eigenkapital und Herzblut investiert und sucht meistens keine Profitoptimierung, sondern häufig Mieter, die
es sollte einen Unterschied geben zwischen privaten Eigentümern, die häufig eine oder maximal 2 - 3 Einheizen vermieten, sowie den großen, gewinnorientierten Unternehmen und dem kommunalen Wohnungsbau. Der private Vermieter hat häufig viel Eigenkapital und Herzblut investiert und sucht meistens keine Profitoptimierung, sondern häufig Mieter, die helfen, den Wert zu erhalten und haben oft Angst mit schlechten Mietern konfrontiert zu werden. Hier sollten viele gesetzliche Hindernisse wegfallen oder reduziert werden. Im kommunalen Wohnungsbau sollte der soziale Aspekt mehr berücksichtigt werden sowohl in Größe und Umfang als auch bei den Kosten. Auch hier braucht man andere Regeln als bei den großen Investoren, die häufig mit Geld aus Geldwäsche und ausländischen Geldern das Wohnen teuer und knapp werden lassen. Eine Mietpreisbremse ist häufig nur eine hilflose Aktion.
Kündigungssperrfristenverordnung
So werden Vermieter oder Verkäufer von unserem Staat enteignet, nur weil er das Geld der Steuerzahler mit vollen Händen ausgibt und nicht in Wohnungsbau investiert.
Mietpreisbegrenzungsgesetz
Das Gesetz sollte komplett abgeschafft werden. Bisher habe ich als privater Vermieter oft 10 Jahre lang keine Miete erhöht. Durch das Gesetz werde ich gezwungen permanent die Miete zu erhöhen um Schritt halten zu können. Denn auch neuen Mietern muss ich ja die alte Miete nennen. Außerdem schmälert es den Verkaufspreis einer Wohnung wenn ich nicht
Das Gesetz sollte komplett abgeschafft werden. Bisher habe ich als privater Vermieter oft 10 Jahre lang keine Miete erhöht. Durch das Gesetz werde ich gezwungen permanent die Miete zu erhöhen um Schritt halten zu können. Denn auch neuen Mietern muss ich ja die alte Miete nennen. Außerdem schmälert es den Verkaufspreis einer Wohnung wenn ich nicht permanent erhöhe. Also - weg damit. Als Privatmann werde ich somit keinen neuen Wohnraum schaffen und investiere lieber woanders.