Sehr geehrter Herr Prof. Dr. Müller,
sehr geehrte Damen und Herren,

mit Ausnahme der leicht ergänzten Ausführungen unter Ziffer IV. 3 (Kommunalfonds Wohnraumoffensive Baden-Württemberg) entspricht die vorgelegte Verordnung samt Begründungstext der Vorfassung vom 18.03.2020.

Zur beabsichtigten Verlängerung der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg nehmen wir für die in der Arbeitsgemeinschaft Haus & Grund Baden-Württemberg zusammengeschlossenen Verbände Haus & Grund Baden und Haus & Grund Württemberg, die im Land in 104 Ortsvereinen über 170.000 Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer vertreten, denen im Land mehr als 1 Mio. Wohnungen gehören, nachfolgend Stellung:


Datengrundlage

Der geplanten Verlängerung der Mietpreisbegrenzungsverordnung liegt das Gutachten des F+B Instituts zugrunde, das 89 Kommunen als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten in Baden-Württemberg identifiziert hat. Nach unserer Auffassung kann dieses Gutachten die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg weiterhin nicht rechtswirksam begründen. In § 556 lit. d Abs. 2 Satz 2 BGB ist geregelt, dass die betroffenen Gemeinden und deren Teile differenziert betrachtet werden müssen. Ebenso müssen nach § 556 lit. d Abs. 2 Satz 6 BGB für den Einzelfall taugliche Tatsachen vorliegen, um den Eingriff in das Eigentumsrecht der vermietenden Eigentümer wirksam zu begründen. Daran fehlt es. So wird beim Kriterium der Mietbelastungsquote keine regionale Differenzierung vorgenommen. Stattdessen wird lediglich eine Mietbelastungsquote in Baden-Württemberg von durchschnittlich 19,6 % ermittelt. In allen Kommunen, bei denen die Mietbelastungsquote mehr als 19,6 % nach den Feststellungen des Gutachtens betragen soll, wird ein angespannter Wohnungsmarkt schematisch zugrunde gelegt. An der gesetzlich geforderten Differenzierung mangelt es weiterhin.

Dies führt dann beispielsweise zu dem Ergebnis, dass die beiden Dörfer Balgheim und Bubsheim, die jeweils über ca. 1.300 Einwohner verfügen und im Landkreis Tuttlingen gelegen sind, nun für 5 Jahre zu Hotspots des Mietwohnungsmarkts erklärt werden, obwohl sie dies nie waren und sind. Hingegen die Stadt Böblingen nicht unter die Mietpreisbremse fällt, obwohl sie einen gemeinsamen Wohnungsmarkt mit der Nachbarstadt Sindelfingen bildet und beide Städte über einen gemeinsamen Mietspiegel verfügen.

Das Gutachten legt auch nicht dar, aus welchem Grund ein angespannter Wohnungsmarkt ab einer Mietbelastungsquote von 19,6 % vorliegen soll. Im F+B-Gutachten wird auf § 556 d Abs. 2 Satz 3 Ziffer 2 BGB verwiesen, der vorsieht, dass „ein deutliches Übersteigen der bundesweiten Mietbelastung“ erforderlich sein soll. Die durchschnittliche Mietbelastungsquote liegt bei 14 %, in Baden-Württemberg bei 19,6 %.

Das Bundesjustizministerium geht in seinem Entwurf eines Zweiten Mietrechts-novellierungsgesetzes (Bearbeitungsstand 11.04.2016 – dort Seite 41) von einer deutlich höheren Zahl aus. Dort heißt es:
„Basierend auf den Zahlen des Statistischen Bundesamtes und unter zusätzlicher Berücksichtigung der Heizkosten ist davon auszugehen, dass bei einer Mietbelastungsquote von mehr als 40 % eine finanzielle Härte regelmäßig vorliegt“.

Zwischen diesen beiden Werten (19,6 % laut F+B und 40 % laut BMJV) liegt eine Spanne von mehr als 20 %, die auch eine ganz andere zahlenmäßige Bewertung zulässt.


Datenerhebung

Die Datenerhebung durch das Institut F+B krankt daran, dass lediglich Angebotsmieten aus den bekannten Internetportalen zur Bewertung herangezogen wurden. Diese Angebotsmieten spiegeln den Mietmarkt jedoch nicht ansatzweise wider.
Bekanntermaßen handelt es sich bei den inserierten Angebotsmieten um sogenannte Testmieten, die in der Regel 20 % bis 40 % höher liegen als die dann später tatsächlich mietvertraglich vereinbarten Mieten.
Dies belegt auch die Landeshauptstadt Stuttgart in ihrem Monatsheft „Statistik und Informationsmanagement“ vom Juli 2019. Die Statistiker der Landeshauptstadt kommen zu dem Ergebnis, dass mehr als 50 % der Wohnungen nicht über Internet- oder Zeitungsannoncen, sondern unter der Hand vergeben werden (siehe Statistik und Informationsmanagement Monatshefte, Herausgeberin Landeshauptstadt Stuttgart, 7/2019, Autor Tobias Held: Viele Mietwohnungen werden unter der Hand vergeben).

Weiter heißt es dort:
„Bei den Mietern, deren Mietverhältnis in den letzten zwei Jahren begonnen hat und deren Miete seitdem nicht erhöht wurde, zeigt sich zudem eine deutliche Preisdifferenz zwischen den auf Immobilienportalen inserierten und unter der Hand vergebenen Wohnungen. Wurde eine Wohnung über ein Immobilienportal gefunden, ist sie im Schnitt knapp € 1,30 pro Quadratmeter teurer als wenn sie privat über Freunde, Bekannte, Nachbarn, Kollegen, Verwandte oder direkt vom Vermieter vermittelt wurde.“

Obwohl das Institut F+B vollmundig verkündet, über beste Marktkenntnisse zu verfügen, scheinen in Hamburg nicht einmal die Marktgegebenheiten der Landeshauptstadt bekannt zu sein. Zumal das zitierte Heft vom Juli 2019 stammt. Diese statistischen Ungereimtheiten nimmt das Land Baden-Württemberg auch weiterhin kritiklos hin und öffnet damit das Tor zur Anfechtung der Verordnung bereits aus diesem Grund.


Brutto-Warmmiete

Dem F+B Gutachten liegen Brutto-Warmmieten zugrunde, d.h. Grundmieten (Nettokaltmieten) zuzüglich Betriebskosten und den Kosten für Heizung und Warmwasser. In Mietspiegeln und in Sachverständigengutachten werden hingegen regelmäßig Nettokaltmieten ohne Heiz- und Betriebskosten ausgewiesen. Es fehlt somit an der Vergleichbarkeit der Datensätze. Es werden somit „Äpfel mit Birnen“ verglichen.
Die Zugrundelegung von Angebots-Bruttowarmmieten durch F+B führt weiter zu Verzerrungen, da in Inseraten üblicherweise neben den Kaltmieten Betriebskosten-vorauszahlungen genannt werden, die deutlich über den zu erwartenden tatsächlichen Kosten liegen.





Fehlende Mietspiegel

Das Gutachten von Prof. Dr. Zuck aus dem Jahr 2016, das in unserem Auftrag erstellt wurde und das nach dessen Veröffentlichung die Grundlage für die zivilrechtlichen Unwirksamkeitserklärungen durch das Amtsgericht und Landgericht Stuttgart bildete, kommt zu dem Ergebnis, dass eine Mietpreisbegrenzungsverordnung nur dort wirksam sein kann, wo auch der Bestimmtheitsgrundsatz eingehalten wird.
Das bedeutet, dass ein Vermieter im Rahmen einer Neuvermietung feststellen können muss, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete in der betroffenen Kommune ist, um nicht Gefahr zu laufen, gegen die Mietpreisbegrenzungsverordnung (ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %) zu verstoßen.

Dazu bedarf es eines Mietspiegels in der betreffenden Kommune. Die anderen gesetzlich theoretisch möglichen Begründungsmöglichkeiten sind spätestens nach dem Erlass der Datenschutzgrundverordnung nicht mehr durchführbar. Auskünfte aus Mietdatenbanken sind ebenso wie die Benennung von drei Vergleichswohnungen - zumindest für einen Privatvermieter - nicht möglich, da dazu die Vor- und Nachnamen, Anschriften sowie die Miethöhe der Vergleichswohnungen mit Zustimmung dieser Mieter benannt werden müssen. Diese wird jedoch regelmäßig nicht erteilt.
Darüber hinaus verkennt die Begründung - weiterhin -, dass es bezüglich nicht weniger kleiner ländlicher Kommunen faktisch gar nicht möglich ist, ein Sachverständigengutachten über eine ortsübliche Vergleichsmiete zu erhalten, da sich selbst Gutachter nicht in der Lage sehen, aufgrund fehlenden Datenmaterials ein gerichtsfestes Gutachten zu erstellen.

Die unveränderte Bezugnahme auch in dieser Verordnungsbegründung auf die früher, jedoch heute tatsächlich nicht mehr zur Verfügung stehenden Begründungsmittel verkennt auch weiterhin die juristische Realität.

Es bleibt daher dabei, dass auch die verlängerte Mietpreisbegrenzungsverordnung verfassungswidrig sein wird, da das Bestimmtheitsgebot, nämlich die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete, dem betroffenen Vermieter ohne das Vorhandensein eines Mietspiegels nicht möglich sein wird.


Verfahren in der Wohnraum-Allianz

In der Verordnungsbegründung wird auch wieder auf die Wohnraum-Allianz Bezug genommen. Daher wollen wir auch dazu nochmals Stellung nehmen.

In der Sitzung der Arbeitsgruppe Miet- und Wohnungsrecht der Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg vom 10.12.2019 wurde folgende Empfehlung zur Abstimmung gestellt:
„Die Arbeitsgruppe empfiehlt, das F + B Gutachten als Grundlage für die neue Gebietskulisse nach § 556 d BGB im Rahmen des Neuerlasses der Landesverordnung zur Mietpreisbremse zugrunde zu legen“.


Die Abstimmung brachte folgendes Ergebnis:

vbw: Enthaltung
KoWo: Enthaltung
Deutscher Mieterbund: Zustimmung
Deutscher Gewerkschaftsbund: Zustimmung
Gemeindetag: Zustimmung
Städtetag: Zustimmung
Bund Freier Wohnungsunternehmer: Ablehnung
Haus & Grund Baden: Ablehnung
Haus & Grund Württemberg: Ablehnung

Somit 4 Zustimmungen, 3 Ablehnungen, 2 Enthaltungen.


Die Besonderheit dieses Abstimmungsergebnisses ergibt sich daraus, dass an dieser der Deutsche Gewerkschaftsbund teilgenommen hat, der ansonsten kein regelmäßiger Teilnehmer dieser Arbeitsgruppe war und ist. Auch hat er sich nicht an der Diskussion über das Gutachten beteiligt. Er ist nach unserer Auffassung lediglich zur Abstimmung über das Gutachten des Instituts F+B erschienen. Ansonsten das Ergebnis 3 Zustimmungen, 3 Ablehnungen, 2 Enthaltungen gelautet hätte. Auch diese Begebenheit beschreibt die Art und Weise des Verfahrens.


Maßnahmen zur Verbesserung der Lage auf dem Wohnungsmarkt

Die Wohnraumförderung des Landes, die Städtebauförderung mit Bundes- und Landesmitteln, der Städtebau, die Bauleitplanung sowie die Flächenentwicklung stellen zitierte Maßnahmen dar, die es bereits vor dem Erlass der ersten Mietpreisbegrenzungsverordnung gab. Auch die weiter aufgeführten Maßnahmen wie die Errichtung des kommunalen Grundstücksfonds und des Kompetenzzentrums Wohnen sowie das bereits bestehende Zweckentfremdungs-verbotsgesetz und die Umwandlungsverordnung vermögen keine wirksamen Maßnahmen zu einer wesentlichen Verbesserung der Lage auf dem Wohnungsmarkt sein.

Dazu bedarf es vielmehr der Auflösung des Konflikts zwischen der Verhinderung der Versiegelung weiterer Flächen einerseits und dem Neubau von Wohnungen andererseits.
Die im Jahr 2016 veröffentlichte Prognos-Studie hat deutlich dargelegt, dass pro Jahr in Baden-Württemberg 66.000 Wohneinheiten neu gebaut werden müssten, um den Bedarf zu decken. Stattdessen wurden in den vergangenen Jahren maximal 40.000 Einheiten pro Jahr fertiggestellt, so dass sich die Bugwelle des Wohnraummangels Jahr für Jahr weiter verschärft.

Auch die vorgesehene Verlängerung der Mietpreisbegrenzungsverordnung wird das oben beschriebene Dilemma nicht lösen können. Im Gegenteil: Gerade Privatleute, die in der Vergangenheit mehr als 66 % der Mietwohnungen zur Verfügung gestellt haben, werden davon abgehalten, neue Mietwohnungen zu erwerben bzw. zu bauen. Die restriktive Flächenpolitik und die damit zusammenhängenden hohen Grundstückspreise tun ihr Übriges.

Die Verlängerung der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg wird - wie bereits auch in der Vergangenheit - keine wesentlichen positiven Effekte erzielen können.



Mit freundlichen Grüßen

ARGE Haus & Grund Baden-Württemberg

Man sieht es in andere Städte schon ganz gut, dass die Mietpreisbremse nichts bringt, sondern sich sogar negativ auswirken kann. Entweder wird die Mietpreisbremse durch Schlupflöcher (umfassende Modernisierung) umgangen oder es wird für Investoren nicht mehr interessant zu investieren. Ich sehe daher nur 3 sinnvolle Optionen, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen:
1. Nur das Land kann günstigen Wohnraum anbieten, private Investoren möchten eine gewisse Rendite sehen. Dann könnten nicht nur Sozialwohnungen, sondern auch für die Mittelschicht Wohnungen angeboten werden. Das Land profitiert dabei auch mittel bis langfristig mit mehr Einnahmen.
2. Anstatt zunehmend die Bevölkerung in Städte zu drängen, welche ohnehin schon sehr am Limit sind, sollte mehr das ländliche wohnen gefördert werden. Dies hat sich auch bei Corona gezeigt, dass vor allem in Großstädte mit wenig Abstand, eine Pandemie viel verheerender ist, wie in ländlichen Bereichen. Zudem würde dies auch die ländliche Regionen wieder mehr stärken, den eine Gemeinde unter 2000 Einwohner ist ökonomisch dauerhaft betrachtet nicht sinnvoll.
3. Generell es mehr Menschen ermöglichen, dass Sie ihr eigenes Eigentum haben können! Es kann nicht sein, dass im wirtschaftlich stärksten Land in Europa im Vergleich weniger Immobilien in Privatbesitz sind. Viele können sich das einfach nicht mehr leisten. Daher sollte man sich die Frage stellen, warum ist dies der Fall und was kann dagegen getan werden!?

Statt absoluten Mietpreisen soll eine "Wucherklausel" eingebaut werden, in der der maxiale Mietpreis auf die Höhe der linearen Abschreibung über z.B. 40 Jahre begrenzt wird. Die lineare Abschreibung für Renovierungs- und Unterhaltungskosten etc. kann zusäzlich über 20 Jahre auf den Mietpreis umgelegt werden.
Bei schon abgeschriebenen Immoblien sollte eine maximale Jahresmiete von 1 % des Verkehrswertes der Immobilie gelten.
Beispiel 1: Ein Investor errichtet ein Mehrfamilienhaus zu einem Preis von 4.800 € pro m2 Wohnfläche. Hier liegt die maximale Netto-Monatsmiete pro m2 bei 4.800 € / 480 Monate = 10 €.
Beispiel 2: Eine abgeschriebene Immobilie hat einen Verkehrswert von 360.000 €. Sie wurde vor 10 Jahren renoviert, die Renovierungskosten betrugen 80.000 € Hier liegt die maximale Jahresmiete bei 3.600 € Grundmiete plus 2.000 € Renovierungszuschlag, gesamt 5.600 € bzw. einer Monatsmiete von 467 €.
Als "Renoveriung" gelten alle Instandhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen, die nicht auf die Nebenkosten umgeschlagen werden können.

Aus meiner Sicht ist eine Begrenzung der Mieten der falsche Weg.

Die Erfahrung aus anderen Städten legt nahe (nicht: beweist), dass es nicht zu den gewünschten Effekten (günstiger Wohnraum für "bedürftige" Menschen) sondern eher zu gegenteiligen Effekten (wohlhabende bekommen immer größere Wohnungen) kommt.

Das eigentliche Problem scheint doch woanders zu liegen: das Eigentum konzentriert sich in den Händen derjenigen, die ohnehin schon sehr viel besitzen und diese nutzen dann ihre "Monopolstellung" aus, um die Mieten zu erhöhen. De facto ohne echte Mehrleistung, "nur durch Besitz". Ich möchte diesen Teil nicht zu stark reduzieren, denn diesem Besitz ging in der Regel ja eine Leistung voraus. Aber die Verhältnisse und die Monopolisierung haben zu einer Übergewichtung geführt.

Teil der Ursache könnte auch sein, dass andere Anlageformen durch die Null/Negativzinsen an Attraktivität verloren haben.

Was also statt dessen tun?

Eventuell eher in Richtung einer "Immobiliensteuer-Progression" denken, so dass eine (noch zu definierende) übermäßige Konzentration in den Händen weniger Profiteure wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll ist und gleichzeitig Investition dieser "Zusatz"-Einnahmen in unterstützende Maßnahmen (strukturell sinnvolle Förderung von Wohneigentum)?

Das scheint mir wesentlich sinnvoller und zielführender zu sein... Meinungen?

Gibt es zu der Liste der Gemeinden, für die die Mietpreisbegrenzungsverordnung gelten soll, nachvollziehbare Kriterien? Warum sind Gemeinden wie Ostfildern (Ballungsraum Stuttgart + Stadtbahnanschluss) nicht enthalten, während Denkendorf mit weniger Einwohnern, größerer Entfernung zu Stuttgart und ohne Stadtbahnanschluß enthalten ist? Bitte Kriterien nachbessern und transparent gestalten?

Die Berechnung der Mietbelastungsquote scheint mir Fehleränfällig

Im Nenner der Berechnung wird die Angebotsmiete verwendet. Diese wird laut Beschreibung Seite 13 aus den inserierten Wohnungen gebildet.

Diese Angebotsmieten können aus mehreren Gründen steigen:
1) Höherer Anteil an Neubauten im Angebot.
2) Neuvermietungen zu höherem Preis als Bestand ohne Veränderung
3) Neuvermietung nach Wertsteigerung der Wohnung
4) Günstige Wohnungen werden nicht mehr über den Markt, sondern teilweise unter der Hand direkt vermietet.
5) Entzug von Mietswohnungen durch Umwandlung in ETWs

Bsp zu 1):
Eine große Neubautätigkeit (100WE) zu 12€/m² bei gleichbleibenden Angebot von Bestandswohnungen (50 WE) zu 8€/m² führt zu einer Steigerung des Angebotspreises von 8€/m² zu 10,67€/m² ohne dass eine Wohnung teurer wurde. Dieser Effekt wird nicht berücksichtigt.

Bsp zu 4):
Falls vom bisherigen Angebot von durchschnittlich 25 WE zu 10€/m² und 25 WE zu 6€/m² 10 günstige Wohnungen nicht mehr am Markt sondern direkt an Nachmieter weitergegeben werden führt dies zu einer Erhöhung des Angebotspreises von 8€/m² auf 8,5€/m². Dieser immer bedeutendere Effekt fehlt laut Beschreibung des Dokumentes auch.

Bsp zu 5):
Ein Vermieter verkauft nach Auszug des bisherigen Mieters eine preisgünstige Wohnung als ETW an einen neuen Eigentümer, der selber einzieht. Diese Wohnung ist somit nicht im Angebot enthalten und senkt nicht mehr die durchschnittliche Angebotsmiete. Für den Neueigentümer senkt sich mittelfristig die Belastung und somit wäre dies für den Gesamtmarkt eher positiv.

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Die in die Berechnung nach tatsächlichen Kosten SGB II in die Berechnung eingehenden Kosten für Heizung und Warmwasser sind nicht normiert auf Baujahr der Wohnungen. Somit könnte durch eine evtl. höhere Effizienz von Neubauwohnungen, die wahrscheinlich unterdurchschnittlich häufig von SGB II Beziehern bewohnt werden zu eine Überschätzung der durchschnittlichen Bruttowarmmiete und somit der Mietbelastungsquote führen.

Meiner Meinung nach sie somit die gewählten Indikatoren ungünstig gewählt, da Verzerrungen nicht ausgeschlossen werden können. Hier sollte nachgebessert werden.

Mit freundlichen Grüßen
Thomas Strub