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Mietbegrenzungsverordnung

Baden-Württemberg, Stuttgart: Die Morgensonne scheint durch eine Straße. (Bild: picture alliance/Sebastian Gollnow/dpa)

Wohnen

Verlängerung der Mietpreisbegrenzungs­verordnung

Das Land will Mieterhaushalte entlasten und so der Gefahr entgegenwirken, dass Gering- und Normalverdiener aus den Innenstädten verdrängt werden. Die Geltungsdauer der Mietpreisbegrenzungsverordnung soll bis zum 30. Juni 2025 verlängert werden.

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung ist in ihrer Geltungsdauer bis 31. Oktober 2020 befristet und soll mit Paragraph 2 des vorliegenden Verordnungsentwurfs im Gleichlauf mit den Verordnungen zur Kappungsgrenze und zur Kündigungssperrfrist bis 30. Juni 2025 verlängert werden. Änderungen an der Gebietskulisse in Paragraph 1 des Verordnungsentwurfs sind nicht vorgesehen. Die Verordnung regelt, dass in den folgenden Städten und Gemeinden die Wohnraummiete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen darf:

Backnang, Bad Bellingen, Bad Krozingen, Badenweiler, Balgheim, Bietigheim-Bissingen, Bodelshausen, Breisach am Rhein, Bretten, Bubsheim, Büsingen am Hochrhein, Denkendorf, Denzlingen, Dettingen an der Erms, Ditzingen, Eichstetten am Kaiserstuhl, Eigeltingen, Eislingen/Fils, Emmendingen, Eningen unter Achalm, Esslingen am Neckar, Ettlingen, Fellbach, Filderstadt, Fischingen, Freiburg im Breisgau, Friedrichshafen, Grenzach-Wyhlen, Güglingen, Gundelfingen, Hartheim am Rhein, Heidelberg, Heilbronn, Heimsheim, Kandern, Kappel-Grafenhausen, Karlsruhe, Kehl, Kernen im Remstal, Kirchheim unter Teck, Kirchzarten, Konstanz, Kornwestheim, Lahr/Schwarzwald, Lauchringen, Leinfelden-Echterdingen, Leonberg, Lörrach, Ludwigsburg, Mannheim, March, Meißenheim, Merzhausen, Möglingen, Müllheim, Neckarsulm, Neuenburg am Rhein, Neuried, Nürtingen, Offenburg, Pliezhausen, Radolfzell am Bodensee, Reichenau, Remseck am Neckar, Reutlingen, Rheinfelden/Baden, Riegel am Kaiserstuhl, Rümmingen, Schallbach, Schallstadt, Sindelfingen, Singen/Hohentwiel, St. Blasien, Staufen im Breisgau, Stuttgart, Tübingen, Überlingen, Ulm, Umkirch, Waiblingen, Waldkirch, Wannweil, Weil am Rhein, Weingarten, Weinheim, Weinstadt, Wendlingen am Neckar, Wernau/Neckar und Winnenden

Kommentare

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Kommentare : zur Verlängerung der Mietpreisbegrenzungs­verordnung

2. Kommentarvon :ralfwjwerner

Warum gilt die Mietpreisverordnung nicht für alle Kommunen in den Speckgürteln der Ballungszentren?

Gibt es zu der Liste der Gemeinden, für die die Mietpreisbegrenzungsverordnung gelten soll, nachvollziehbare Kriterien? Warum sind Gemeinden wie Ostfildern (Ballungsraum Stuttgart + Stadtbahnanschluss) nicht enthalten, während Denkendorf mit weniger Einwohnern, größerer Entfernung zu Stuttgart und ohne Stadtbahnanschluß enthalten ist? Bitte

Gibt es zu der Liste der Gemeinden, für die die Mietpreisbegrenzungsverordnung gelten soll, nachvollziehbare Kriterien? Warum sind Gemeinden wie Ostfildern (Ballungsraum Stuttgart + Stadtbahnanschluss) nicht enthalten, während Denkendorf mit weniger Einwohnern, größerer Entfernung zu Stuttgart und ohne Stadtbahnanschluß enthalten ist? Bitte Kriterien nachbessern und transparent gestalten?

1. Kommentarvon :Thomas Strub

Berechnung Mietbelastungsquote

Die Berechnung der Mietbelastungsquote scheint mir Fehleränfällig Im Nenner der Berechnung wird die Angebotsmiete verwendet. Diese wird laut Beschreibung Seite 13 aus den inserierten Wohnungen gebildet. Diese Angebotsmieten können aus mehreren Gründen steigen: 1) Höherer Anteil an Neubauten im Angebot. 2) Neuvermietungen zu höherem Preis

Die Berechnung der Mietbelastungsquote scheint mir Fehleränfällig

 

Im Nenner der Berechnung wird die Angebotsmiete verwendet. Diese wird laut Beschreibung Seite 13 aus den inserierten Wohnungen gebildet.

 

Diese Angebotsmieten können aus mehreren Gründen steigen:

1) Höherer Anteil an Neubauten im Angebot.

2) Neuvermietungen zu höherem Preis als Bestand ohne Veränderung

3) Neuvermietung nach Wertsteigerung der Wohnung

4) Günstige Wohnungen werden nicht mehr über den Markt, sondern teilweise unter der Hand direkt vermietet.

5) Entzug von Mietswohnungen durch Umwandlung in ETWs

 

Bsp zu 1):

Eine große Neubautätigkeit (100WE) zu 12€/m² bei gleichbleibenden Angebot von Bestandswohnungen (50 WE) zu 8€/m² führt zu einer Steigerung des Angebotspreises von 8€/m² zu 10,67€/m² ohne dass eine Wohnung teurer wurde. Dieser Effekt wird nicht berücksichtigt.

 

Bsp zu 4):

Falls vom bisherigen Angebot von durchschnittlich 25 WE zu 10€/m² und 25 WE zu 6€/m² 10 günstige Wohnungen nicht mehr am Markt sondern direkt an Nachmieter weitergegeben werden führt dies zu einer Erhöhung des Angebotspreises von 8€/m² auf 8,5€/m². Dieser immer bedeutendere Effekt fehlt laut Beschreibung des Dokumentes auch.

 

Bsp zu 5):

Ein Vermieter verkauft nach Auszug des bisherigen Mieters eine preisgünstige Wohnung als ETW an einen neuen Eigentümer, der selber einzieht. Diese Wohnung ist somit nicht im Angebot enthalten und senkt nicht mehr die durchschnittliche Angebotsmiete. Für den Neueigentümer senkt sich mittelfristig die Belastung und somit wäre dies für den Gesamtmarkt eher positiv.

 

--

 

Die in die Berechnung nach tatsächlichen Kosten SGB II in die Berechnung eingehenden Kosten für Heizung und Warmwasser sind nicht normiert auf Baujahr der Wohnungen. Somit könnte durch eine evtl. höhere Effizienz von Neubauwohnungen, die wahrscheinlich unterdurchschnittlich häufig von SGB II Beziehern bewohnt werden zu eine Überschätzung der durchschnittlichen Bruttowarmmiete und somit der Mietbelastungsquote führen.

 

Meiner Meinung nach sie somit die gewählten Indikatoren ungünstig gewählt, da Verzerrungen nicht ausgeschlossen werden können. Hier sollte nachgebessert werden.

 

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Strub