Landesgrundsteuergesetz

Da für die Höhe der Grundsteuer zukünftig der Bodenrichtwerte die maßgebliche Berechnungsgrundlage sein soll, stellt sich die Frage des effektiven Rechtsschutzes der Bürgers.


Das Baugesetzbuch regelt, dass Bodenrichtwerte flächendeckend und in sogenannten Bodenrichtwertzonen ausgewiesen werden müssen. Diese Zonen-Einteilung ist ganz entscheidend für die Höhe des Bodenrichtwerts. Das Gesetz gibt vor, dass Zonen zu bilden sind, „die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen“. Der unbestimmte Rechtsbegriff „weitgehende Übereinstimmung“ ist vom jeweiligen Gutachterausschuss auszulegen. Ob der Gutachterausschuss allerdings die Zonengrenzen zutreffend gezogen hat, lässt sich nicht überprüfen. Der Bürger hat keine Möglichkeit, diese entscheidenden Einteilung bzw. Zonierung zu überprüfen.

Weiterhin kann es in folgenden Fällen zu Fehlern bei der Bildung der Bodenrichtwerte kommen:

- In Gebieten mit wenigen Verkaufsfällen, ist ein Bodenrichtwert zu schätzen. Entscheidend für dieses Ergebnis ist einzig die Einschätzung des Gutachterausschusses.
- Herausrechnung des Gebäudewerts aus dem einheitlichen Kaufpreis. Welcher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude bzw. den Grund&Boden entfällt, ist in erheblichem Maße vom gewählten Verfahren der Kaufpreisaufteilung abhängig.


Das Verfahren zur Bildung der Bodenrichtwerte ist intransparent und fehleranfällig. Da gegen das Ergebnis eines Gutachterausschusses bislang kein Rechtsmittel eingelegt werden kann, dürfte der Bodenrichtwert m.E. als alleinige Grundlage der Grundsteuererhebung ungeeignet sein.

Ich hoffe, dass nach den Antworten des Ministeriums noch mal eine zweite Phase der Kommentierung möglich sein wird.

Zusammenfassend sind folgende Punkte störend:
- Behandlung Altbestand vs. Megaklötze auf Nachbargrundstücken
- Nichtbebaubare Gartenanteile im Bestand
- Gartengrundstücke in Innenstadtgebieten
- Umlagefähigkeit der Grundsteuer bei Grundstückspekulation mit Bestandswohnungen.
- Umlagefähigkeit der Grundsteuer bei wohnlicher Nutzung in Innenstadtlagen.

Bisher sieht §38 (1) folgendermaßen aus:
>>(1) Der Grundsteuerwert der Grundstücke ermittelt sich durch Multiplikation ihrer Fläche des Grund und Bodens mit dem jeweiligen Bodenrichtwert (§ 196 des Baugesetzbuchs). Maßgebend ist der Bodenrichtwert des Richtwertgrundstücks in der Bodenrichtwertzone, in der sich das zu bewertende Grundstück befindet.Vorschlag §38(1)
Der Grundsteuerwert der Grundstücke ermittelt sich durch Multiplikation ihrer Fläche des Grund und Bodens mit dem jeweiligen Bodenrichtwert (§ 196 des Baugesetzbuchs), bei Gebäuden, die noch nicht in der Abschreibungsphase sind/wären multipliziert unter Anwendung von Faktoren für Art der Gebäudenutzung, Grundstücksgröße, WGFZ und eines Faktors für Hinterlandbenutzung. Maßgebend ist der Bodenrichtwert des Richtwertgrundstücks in der Bodenrichtwertzone, in der sich das zu bewertende Grundstück befindet. <


Für Kleingartenland und Dauerkleingartenland wäre zur Vereinfachung der Berechnung folgendes sinnvoll:

>(1b) Kleingartenland in Siedlungsnähe ist wie Hinterland bei vergleichbaren Grundstücken zu bewerten.<

Umlagefähigkeit:
Einführung einer Kappungsgrenze für die Umlagefähigkeit der Grundsteuer in Betriebskostenverordnung.

>Die umzulegende Grundsteuer pro m² Wohnfläche darf den Median der Grundsteuer pro m² im gleichen Stadtteil nicht um Faktor 2 übersteigen.<

Damit wäre der Altbaumieter in Innenstadtlage davor geschützt im gemieteten 120 m² Haus auf 800 m² Grundfläche die Grundsteuer eines potentiellen Wohnblocks zu übernehmen. Der Grundstückseigentümer müsste aber trotzdem die Grundsteuer eines vergleichbaren Grundstücks bezahlen.

Gerade ältere Häuser ohne Möglichkeit zur Wohnraumerweiterung werden dadurch übermäßig und ungleich belastet. Gerade wenn noch ein entsprechendes Gartengrundstück vorliegt. Auch einige Gebiete in Stuttgart, welche als Naturschutzgebiet oder Frischluftzone keine Möglichkeit zur Erweiterung bieten, werden ungleich (im Vergleich Bürokomplex Innenstadt) besteuert - es sei denn der Bodenrichtwert wird in diesen Gebieten entsprechend überproportional niedrig angesetzt.

Die Landesregierung BW (grün/schwarz) macht es sich hier zu einfach.
Nur die Grundsteuer nach der Grundstücksfläche zu bemessen ohne den Wert des Gebäudes und die Wohnflächengröße(n) zu berücksichtigen führt zu unsozialer Besteuerung.
Beispiel: Hat man ein altes Wohnhaus in einer Teilgemeinde einer Stadt, mit Gemüsegarten wie in den 60er-Jahren noch üblich, und wo der Bebauungsplan nur eingeschossig zulässt, so würde man dann zukünftig eine horrende Mehrbelastung bekommen.
Das ist unsozial, weil der Hauseigentümer hier keine Möglichkeit hat in irgend einer Weise etwas einzusparen und er für etwas bestraft wird, das man früher so nicht vorhersehen konnte.
Da hilft nur massiver Protest gegen diesen Gesetzentwurf!

Diese Beteiligung ist pure Augenwischerei. Das neue Modell wird am Ende zu Mehreinnahmen der Kommunen führen. Dies ist auch das Ziel und nichts anderes. Einfach und transparent ist das Ganze für den Bürger nicht. Berechnungsgrundlagen sollen teilweise durch „unabhängige Sachverständige“ festgelegt werden. Das dies immer zu Gunsten der öffentlichen Hand bzw. der Auftraggeber funktioniert, dafür gibt es genügend Beispiele.

Ich empfinde es als sehr ungerecht das die bebaute Fläche des Grundstücks überhaupt nicht berücksichtigt wird. Wir haben uns nach langer, langer Suche vor ein paar Jahren ein kleines, älteres Haus mit Garten gekauft. In einer Stadt wie Stuttgart gehen Familien mit einem Hauskauf nicht selten an ihre finanziellen Grenzen. Mit diesem Model werden insbesondere Eigentümer von 1-2 Familienhäusern deutlich höher belastet als bisher. Wer einen Garten hat wird finanziell abgestraft. Wenn dies das Ziel unsere Grünen Landesregierung is dann verstehe ich die Welt nicht mehr. Ich verstehe nicht warum nicht drei Faktoren: Größe des Grundstückes, bebaute Fläche und Bodenrichtwert herangezogen werden - das erscheint mir nicht sehr kompliziert und deutlich fairer als die bisherigen Pläne der Landesregierung. Beste Grüße

Der Bund der Steuerzahler Baden-Württemberg begrüßt zwar, dass die Landesregierung sich für ein eigenes Landesgrundsteuergesetz entschieden hat und vom komplizierten Bundesmodell abweicht. Dennoch ist der vorliegende Gesetzentwurf nicht zielführend. Das liegt vor allem daran, dass bei der vorgesehenen reinen Bodenwertsteuer allein auf den Wert des Grund und Bodens abgestellt wird. Gebäude werden hingegen nicht berücksichtigt. Das führt zu massiven Verwerfungen und sozialen Schieflagen. Da die Grundsteuereinnahmen für die Kommune aus Sicht des Gesetzgebers mindestens gleich bleiben sollen, werden durch die Reform massiv bebaute Grundstücke, wie z. B. Bürotürme entlastet, während kleine Gebäude mit vergleichsweise großen Grundstücken zusätzlich belastet werden. Die Pläne der Landesregierung sind zudem steuersystematisch und verfassungsrechtlich bedenklich.

Verfassungsrechtlich bedenklich
Bei der verfassungsrechtlichen Prüfung von Steuergesetzen gibt es den Grundsatz: Gleiches muss gleich und Ungleiches muss ungleich besteuert werden. Diese Vorgabe dürfte die Bodenwert-Grundsteuer verletzen, da für unbebaute und vergleichbare bebaute Grundstücke die Grundsteuerlast gleich hoch ist. Gleiches gilt auch für gleichgroße Grundstücke mit unterschiedlich großen und werthaltigen Gebäuden. Auch hier wäre die Höhe der Grundsteuer gleich, obwohl es sich um unterschiedliche Immobilien handelt. In einem Gutachten von Prof. Kirchhof kommt dieser zu dem Schluss, dass eine Bodenwertsteuer den Gleichheitssatz verletzt. Zudem stellt er in diesem Gutachten fest, dass eine Bodenwertsteuer zu sozialen Verwerfungen führen kann.

Weitere Kritikpunkte
Zwar wurde in der Diskussion um die Reform der Grundsteuer immer wieder die Absicht bekundet, eine aufkommensneutrale Lösung anzustreben, dies kann aber nur gelingen, wenn die Gemeinden bei der Festlegung der neuen Hebesätze ab 2025 mitmachen. Das war schon vor der Corona-Krise eher ein Wunschdenken und dürfte jetzt, mit den langwierigen Folgen dieser Krise kaum noch eingehalten werden. Es steht zu befürchten, dass es bei der Reform der Grundsteuer zahlreiche Verlierer geben wird. Insbesondere Bewohner von Ein- und Zweifamilienhäusern müssen in vielen Fällen mit einer höheren Belastung durch die neue Grundsteuer rechnen.

Wie sich die Grundsteuerbelastung bei Ein- und Zweifamilienhäusern durch die neue Grundsteuer bei gegebenen Hebesätzen verändern würde, zeigt beispielhaft die Tabelle, die unter folgendem Link abgerufen werden kann:
https://steuerzahler.de/baden-wuerttemberg/presseinbaden-wuerttemberg/news/gesetzgebungsverfahren-zum-landesgrundsteuergesetz/.

Des Weiteren dürfte es kaum vermittelbar sein, wenn die Besitzer eines kleinen Häuschens genauso viel Grundsteuer zahlen sollen, wie die Besitzer einer großzügigen Villa auf einem Grundstück gleicher Größe und gleicher Lage. Diese Konstellation ist weit verbreitet, denn derzeit findet bei vielen Gebäuden aus den 50er Jahren mit vergleichsweise großen Grundstücken ein Generationswechsel statt, infolgedessen es zur Modernisierung und Neubauten auf den Grundstücken kommt. Die Grundsteuer würde aber unabhängig von der Größe des Gebäudes gleich hoch sein.

Kritisch ist auch zu sehen, dass alle sieben Jahre eine Neubewertung der Grundstücke durchgeführt werden muss, dadurch kann es regelmäßig zu Steuererhöhungen kommen, wenn die Grundstückspreise, wie in den vergangenen Jahren, permanent ansteigen. Selbst ohne Erhöhung des Hebesatzes durch den Gemeinderat würde in diesem Fall die Steuerbelastung steigen, es sei denn, der Gemeinderat senkt den Hebesatz ab. Dies ist aber aufgrund der bisherigen Erfahrungen wenig wahrscheinlich.

Alternative Reformmodelle
Der Bund der Steuerzahler hat bei der Neuregelung der Grundsteuer stets dafür geworben, Modellen den Vorzug zu geben, die einfach, gerecht und unbürokratisch sind und sich daher für das sog. Flächenmodell ausgesprochen, bei dem die Flächen für Grundstück und Gebäude die wichtigsten Kriterien sind. Erst vor Kurzem haben sich die Länder Hessen und Niedersachsen, die ebenfalls vom Bundesmodell abweichen wollen, für eine Kombination aus Lage des Grundstücks und Fläche von Grundstück und Gebäude als Wertmaßstab ausgesprochen. Ein Vorschlag, der Baden-Württemberg gut zu Gesicht stünde.

Die von der baden-württembergischen Landesregierung geplante Bodenwert-Grundsteuer dürfte zwar einfacher zu handhaben sein als die extrem komplizierte Bundesgrundsteuer, aber es gibt deutlich bessere Lösungen bei der Reform der Grundsteuer.