Finanzen

Wer kann sozialen Wohnraum wie finanzieren?
- Es wird viel über sozialen Wohnraum gesprochen; was heißt das genau? gibt es messbare Kriterien, wann ein Wohnraum sozial ist? wer wäre berechtigt?

- Wer finanziert dies, insbesondere mittel- und langfristig? wer finanziert die regelmäßige Instandhaltung? Wie lange steht der Wohnraum als sozialer Wohnraum zur Verfügung? Wie geht es mit den Mieten weiter, wenn die Bindung als sozialer Wohnraum weg fällt?

- Auswahl eines seriösen Investors - gibt es diese, insbesondere für sozialen Wohnraum, wenn damit kein Geld zu verdienen ist? Derzeit gibt es reichlich negative Beispiele, wie Signa, IBM Ehningen, Schwabenland-Tower Fellbach, etc. (dies ist in einem anderen Kommentar bereits ausführlich dargestellt)

- Herrenberg hat schon heruntergekommene Sozialwohnungen; davon brauchen wir nicht noch mehr; Herrenberg braucht tragfähige, eher kleiner Lösungen für sozialen Wohnraum.

Wenn die Region Stuttgart zur Lösung Ihrer Probleme derart verdichteten, sozialen Wohnungsbau in diesen Dimensionen braucht, dann sollen sie doch mal um ihre besten Wohnlagen, beispielsweise irgendwo zwischen Killesberg und Frauenkopf suchen.
Dort ist überall noch viel grün zu versiegeln und dann würde evtl. auch eher die Klientel etwas davon haben, welche von zu niedrigen Löhnen, fortdauerndem massivem Zuzug und dem Handling der hieraus resultierenden Probleme unserer Gesellschaft am meisten profitiert.
Es ist eine Beleidigung dies mit allen fadenscheinigen Argumenten einer Kleinstadt ganz am Rande der Region unterschieben zu wollen.

Im aktuellen Umfeld haben offensichtlich Immobilienfirmen Probleme bei der Finanzierung und es rechnen sich angeblich nur noch Mietwohnung für Neubaumieten von 18 bis 20€ pro Quadratmeter (vgl. Handelsblatt 4.1.24, Seite 27). Zum Vergleich würde ich in Herrenberg ungefähr eine Kaltmiete ab 13€ pro Quadratmeter für die teuersten 16% der Wohnungen unterstellen (allerdings sind natürlich die Heizkosten im Neubau niedriger, was die Kaltmiete wieder etwas relativiert).
Gleichzeitig sind die Zinsen im langfristigen Vergleich moderat (die Preise jedoch auch real weitaus höher als vor 20-30 Jahren). Wäre es dann nicht sinnvoll, wie in der Vergangenheit einfach Reihenhaussiedlungen für die Mittelschicht zu planen anstatt komplizierter Modelle mit hohem finanziellem Risiko. Zumal viele Nachteile der alten Reihenhaussiedlungen wie Probleme bei der Installation von Wärmepumpen, komplizierte Eigentumsverhältnisse, Probleme bei der Planung von Glasfaseranschlüssen und fehlende Elektrizität in den Garagen bei neuen Anlagen berücksichtigt werden könnten.

Die Preise für Wohnraum in Herrenberg sollten auch für Familien mit mittlerem oder geringerem Einkommen noch bezahlbar sein. Kaufen durch Mieten wäre ein tolles Modell oder die Vermietung durch soziale Genossenachaften. Für ideal halte ich eine Mischung aus Einfamilien-, Reihen- und Mehrfamilienhäusern mit unterschiedlichen Finanzierungsmodellen sodass das Stadtviertel für ganz verschiedene Leute attraktiv sein kann und es sich durch diese Diversität kennzeichnet.

... die Frage stellt sich: Wer baut unter den absehbar sich nicht verbessernden Umständen jetzt noch?

- Finanzierungskosten unkalkulierbar gestiegen
- Baupreise explodiert
- unsichere wirtschaftliche Lage
- von Bauträgern begonnene Vorhaben nur schwer verkäuflich
- geplante Projekte im Umland auf Eis gelegt

Die Antwort: nur wer es sich leisten kann, baut neu oder kauft die teuer angebotenen Wohnungen.

Das Ziel, günstigen Wohnraum auf den Markt zu bringen, lässt sich im derzeitigen Umfeld nicht erreichen.

Schuldenberg, äh, sorry Herrenberg, kann sich nur noch mehr verschulden. Wichtige Aufgaben der Stadt hätten das Nachsehen.

Herrenberg hat kein Geld. Darüber sind sich alle Gemeinderatsfraktionen einig,

Und trotzdem plant Herrenberg ganz groß.

Ein Szenario: in Phase eins wurden alle Voraussetzungen für die Bebauung geschaffen, Straßen geteert, Straßenbeleuchtung und notwendige Leitungen (Gas? Fernwärme? Elektrizität, Trink- und Abwasser) fertiggestellt.

Was, wenn es dann keinen Investor gibt, schon gar nicht für Sozialwohnungen ("lohnt nicht!"). Heute springen auch im wirtschaftlich so starken Raum Stuttgart die Investoren reihenweise ab (oder gehen mitten in der Bauphase pleite) [1].

Was, wenn es perspektivisch zu wenig Nachfrage nach Wohnraum gibt? Die Planungen basieren auf zumindest gleichbleibender Nachfrage und gleichbleibender, wenn nicht wachsender Bevölkerung. Was, wenn die Bevölkerung im Raum Stuttgart ab-, nicht zunimmt. Weil die Automobilindustrie den Umstieg auf E-Mobilität nicht geschafft hat. Oder geschafft hat, aber angesichts der auf uns zurollenden chinesischen Konkurrenz den Massenmarkt von vorne herein aufgibt – Mercedes hat angekündigt, künftig nur noch das Luxussegment zu bedienen [2].

Und selbst wenn es anders kommt – "E-Autos sind Batterien mit Karosserie drum herum". Das heißt: es wird hier bei uns einen deutlichen Arbeitsplatzabbau im Automobilsektor geben. Weniger bei Daimler, Bosch und Porsche (aber auch dort!), aber ein Großteil der Verbrenner-Zulieferer und von Mercedes-Massenproduktion abhängigen Zulieferer wird nicht überleben. Und die vielen Dienstleister, die vom Wohlstand der Region abhängen [3].

Und selbst wenn hier aus den oft kurzlebigen "Start-Ups" tatsächlich erfolgreich "Zukunftsindustrien" (KI, Biotechnologie) erwachsen – die Masse an verlorenen Produktions- und Dienstleistungsarbeitsplätzen werden die nie ersetzen können.

Zugegeben, das Szenario ist pessimistisch. Aber es ist leider nicht unrealistisch.

Die Vorbereitungen haben viel Geld verschlungen. Aber deshalb Augen zu und durch? Nein, die Pläne sind zum jetzigen Zeitpunkt finanzpolitisches Harakiri.

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[1]
Eine kleine Liste gescheiterter, geplanter, aufgeschobener Baugebiete in und um Stuttgart. Ziemlich aktuell, aber wahrscheinlich noch unvollständig.:

Ehningen: Stille über der IBM-Baustelle in Ehningen"
(https://www.stuttgarter-zeitung.de/inhalt.baustopp-bei-ibm-stille-ueber-der-ibm-baustelle-in-ehningen.3ed6bdb5-717d-49df-9069-b2d981798f42.html)

Stuttgart Stöckach-Areal: Investor hat sich zurück gezogen. (https://www.enbw.com/unternehmen/presse/pause-im-enbw-quartiersentwicklungsprojekt-stoeckach.html) "OB Nopper: Projekt-Stopp für 800 Wohnungen ist herber Schlag für Stuttgart" (https://www.swr.de/swraktuell/baden-wuerttemberg/stuttgart/stoeckach-stuttgart-viertel-wohnungen-enbw-verzoegerung-bauen-projekt-zinsen-100.html)

Stuttgart-Wendlingen (Baugebiet voll erschlossen!!): "Stadt findet wieder keine Käufer für Bauplätze"
(https://www.esslinger-zeitung.de/inhalt.einfamilienhaeuser-in-wendlingen-stadt-findet-wieder-keine-kaeufer-fuer-bauplaetze.1a97ce36-7623-4802-9d34-39784cf6f89a.html); ähnlich Steinheim: "Stadt bleibt erneut auf Bauplätzen sitzen"(https://www.stuttgarter-zeitung.de/inhalt.wohnbau-in-der-krise-auch-in-steinheim-bauplaetze-erweisen-sich-als-ladenhueter.1e7ca14a-85b3-483f-bdcd-eb2b6dcef88b.html)

Stuttgart-Vaihingen Eiermann Areal: Investor hat sich zurück gezogen (https://www.stuttgarter-nachrichten.de/inhalt.areal-in-stuttgart-vaihingen-ist-jetzt-zu-haben-kauft-die-stadt-jetzt-den-eiermann-campus.f2f090b2-87a9-4945-b4dc-6bd4c2281ee0.html)

Stuttgart-Fellbach Schwabentower. Seit Jahren eine Bauruine. Investoren kommen und gehen (https://www.stuttgarter-nachrichten.de/inhalt.schwabenlandtower-fellbach-noch-jahrelanger-blick-auf-die-bauruine.16635d8f-6c32-41fb-955f-c34feb776955.html)

Unterm Strich: Investoren gehen pleite (Signa, Adler-Group) oder stoppen alle Bauprojekt (Vonovia), Städte bleiben auf ihren Grundstücken und Bauruinen sitzen. Auch Herrenberg?

[2]
"So bereitet China den Auto-Tsunami vor" (https://www.wiwo.de/technologie/wirtschaft-von-oben/wirtschaft-von-oben-240-neue-auto-supermacht-so-bereitet-china-den-auto-tsunami-vor/29535016.html)

"Was die Luxusstrategie von Mercedes gefährlich macht" (https://www.wiwo.de/unternehmen/auto/automobilindustrie-was-die-luxusstrategie-von-mercedes-gefaehrlich-macht/28541548.html)

[3]
"Wo in Deutschland die meisten Jobs an der Autobranche hängen" (https://www.wiwo.de/unternehmen/auto/blick-hinter-die-zahlen-5-autoindustrie-und-jobs-wo-in-deutschland-die-meisten-jobs-an-der-autobranche-haengen/25533060.html)

Die Entwicklung von Herrenberg Süd als neues Baugebiet kann nicht nur als reine Investition in Wohnraum betrachtet werden, sondern birgt erhebliche positive Auswirkungen auf die Finanzen der Stadt. Der Fokus sollte nicht allein auf direkten Einnahmen und Ausgaben liegen, sondern auch auf den langfristigen finanziellen Vorteilen, die sich ergeben.

Förderung lokaler Wirtschaft: Die Ansiedlung von Fachkräften in Herrenberg Süd, die in der Regel über solide Einkommen verfügen, wird zu einer verstärkten Nutzung lokaler Geschäfte, Dienstleistungen und Freizeiteinrichtungen führen. Dieser gesteigerte lokale Konsum trägt zur Stärkung der Wirtschaft und damit indirekt zu den Finanzen der Stadt bei.

Investition in die Zukunft: Die Entwicklung von Herrenberg Süd ist eine langfristige Investition in die Lebensqualität und Attraktivität der Stadt. Eine florierende Gemeinschaft zieht weitere Investitionen an und trägt dazu bei, Herrenberg als begehrten Wohn- und Wirtschaftsstandort zu positionieren.

Daher sollten wir den finanziellen Nutzen von Herrenberg Süd nicht nur im Rahmen direkter Kosten und Erträge betrachten, sondern auch die positiven Effekte auf die lokale Wirtschaft und langfristige Stadtentwicklung in Betracht ziehen.

Laut der Vorbereitenden Untersuchung (VU), Anlage 4.3, ist bei dem Bauvorhaben ein hoher Verlust für die Stadt zu erwarten:
Ausgaben von ca. 217 Mio. Euro stehen Einnahmen in Höhe von ca. 201,5 Mio Euro gegenüber. Der Saldoverlust betrüge also ca. 15,5 Mio. Euro.

Für die Finanzierung entstünde ein weiteres Minus in Höhe von ca. 23,8 Mio Euro.

Ist das bei der prekären Finanzsituation der Stadt mit heute schon hohem Schuldenstand vertretbar?

Schon ohne Herrenberg-Süd hat die Stadt bis Ende 2024 61,8 Mio Euro Schulden.

Das sind pro Einwohner mehr als 1.900 Euro. Zum Vergleich: Nufringen hat 0 Euro und Jettingen 22 Euro Schulden pro Einwohner.