Bedarf Wohnen und Gewerbe

Aus der unmittelbaren Nachbarschaft weiß ich von Einfamilienhäusern, die 10 Jahre und mehr schon leer stehen, um Steuern zu sparen, die beim vorzeitigen Verkauf anfallen würden. Wohnungen stehen leer, weil sich die Eigentümer den Ärger ersparen wollen, von dem garnicht sicher ist, dass sie ihn überhaupt haben würden.
Ein seit Jahrzehnten ungenutztes Schulgebäude nebst Pausenhof (selbstverständlich versiegelt, da geteert) blockiert innerorts eine große Fläche, die schon erschlossen aber als Bauleiche brach liegt. Wie viel innerörtliches Potienzial hat Herrenberg, das nicht genutzt wird? Erst wenn dieses ausgeschöpft ist, kann man den reellen Bedarf an Baugrund neu berechnen.

Die hiesigen Banken haben ein Immo-Portal, da werden schon seit Monaten teils bezugsfertige Neubau-Immobilien angeboten. Das Finanzierungsangebot einen Click weiter. Spielen Sie mal Monopoly! 4 köpfige, junge Familie, 150 Tds. Eigenkapital (stramme Leistung!) sucht 3,5 Zi-Wohnung. KI spuckt in Sekundenschnelle die monatliche Belastung aus: 1900 Eur. Das entspricht aber nur einer Kaltmiete! Dann noch ca 220 Euro Hausgeld, plus laufende Nebenkosten. Und das Ganze bei einer Laufzeit von 45 Jahren. Da würde die junge Familie monatlich ca 2300 Euro fürs Wohnen im Eigenheim ausgeben. Für eine Etagenwohnung mit 3,5 Zimmern.

Alternative: Investor baut Mehrfamilienhäuser, die Wohnungen werden vermietet. Die Höhe der Miete richtet sich nach den Baukosten, denn der Investor kalkuliert und will seine Investitionen innerhalb eines Zeitfensters refinanziert haben. Unsere Beispielfamilie zahlt zwar keine 1900 Euro Darlehenszinsen, aber immerhin 1100 Euro Kalt-Miete, von denen sie keinen Cent wiedersieht.
Hätte das Neubau-Gebiet Herrenberg-Süd wirklich die nötige Menge an entsprechend zahlungskräftigen potenziellen Käufern und Mietern? Oder stehen die Wohnungen dann leer, weil sie schlichtweg unbezahlbar sind für das Klientel, für das sie urspünglich gebaut wurden?

Die Herrenberger Bevölkerung hat mittelfristig überhaut kein Bevölkerungswachstum - siehe dazu auch die Daten des statistischen Landesamtes. Lediglich durch Zuwach primär aus der Region Stuttgart gibt es einen Einwohnerzuwachs !
Herrenberg hat aber nicht die finanziellen Ressourcen für Herrenberg-Süd primär geförderten Wohnraum zu schaffen.

Gewerbeflächen stehen ebenfalls bereit: z.B. die ehemalige OBI Fläche Stadteinwärts, die seit jahren kein schönes Bild abgibt!

Mein Kommentar zu diesem Thema steht auf der Seite "Finanzen" unter
der Überschrift/ dem Betrifft: "Kosten der Planung und Erschließung, Folgekostenschätzung"

Grund: Das Thema Wohnraumbedarf ist eng verbunden mit dem Thema Finanzen., da aufgrund der zu erwartenden Krise im Automobilbau der künftige Wohnraumbedarf sinkt...

(https://beteiligungsportal.baden-wuerttemberg.de/de/mitmachen/lp-17/herrenberg-sued/themenlandkarte/finanzen)

Wohnraumbedarf sollte zunächst auf Baulücken und aus dem Leerstand bestehender Gebäude gedeckt werden.
Beides gibt es in Herrenberg laut Erhebung der Stadt vom April 2023 in erheblichem Maße:
- 255 Baulücken mit insgesamt 15,2 ha Fläche
- 380 leerstehende Wohngebäude
- 441 Wohngebäude, in denen der jüngste Bewohner > 80 Jahre alt ist
- 1378 Wohngebäude, deren Bewohner zwischen 60 und 79 Jahre alt sind
Nach der statistischen Lebenserwartung werden in den nächsten Jahren viele der beiden zuletzt genannten Wohnungen auf natürlichem Wege frei werden und auf den Markt kommen. Niemand sollte dabei daran denken, alte Menschen gegen deren Willen aus ihrem Wohneigentum zu verdrängen.
Bei der Erhebung sind Wohnungen in Mehrfamilienhäusern noch nicht einmal berücksichtigt.
Auch das Aufstocken von bestehenden Gebäuden, das in früheren Jahren sehr restriktiv gehandhabt wurde, wird noch viel zu wenig genutzt.
Sicher ist es mühsamer, hier den Hebel anzusetzen, als „auf der grünen Wiese“ hunderte Wohnungen auf einen Schlag zu ermöglichen. Aber können wir uns diese Bequemlichkeit immer noch leisten angesichts der Herausforderungen, die auf uns zukommen?

Herrenberg will eine Städtebauliche Entwicklungsmaßname SEM durchführen. Rechtliche Voraussetzung hierfür ist der Nachweis eines „erhöhten Bedarfs an Wohnraum“. Was das mit einem neuen Gewerbegebiet auf der Grünen Wiese zu tun hat, das plötzlich im Projekt Herrenberg-Süd einfach mit eingeplant wird, erschließt sich mir inhaltlich nicht.

Etwas Lebensmittel-Einzelhandel im Wohngebiet macht sicher Sinn, aber selbst weiterer Einzelhandel wäre in der vom Leerstand geplagten sicher besser angesiedelt.

Für „wirtschaftsnahe Dienstleistungen und hochwertige innovative Nutzung (u. a. Forschung und Entwicklung)“, wie im Konzept vorgeschlagen wird, gibt es schon heute bessere Standorte: Das BayWa-Gelände mit direktem Bahnanschluss zum Flughafen und nach Stuttgart bietet ideale Voraussetzungen für innovative Firmen.

Allerdings bin ich auch skeptisch, was den Realitätsgehalt der vorgestellten Bedarfsprognosen betrifft: Seeländer konnte nur entwickelt werden, weil die Stadt sich mit dem Technischen Rathaus einmietete. Ein Teil steht immer noch leer. Der mäßige Zuspruch zum dortigen Einzelhandel macht nicht unbedingt Mut für mehr. Und die neuen Innovatoren sind bisher an Herrenberg vorbeigezogen: Die Entwicklung des BayWa-Geländes wurde vertagt. Das Problem ist nicht der fehlende Raum, sondern der Umgang damit. Da ist bisher eine Menge liegengeblieben: Viel Arbeit für den neuen OB!

Sehr geehrte Mitglieder des Forums,

ich möchte die Aufmerksamkeit darauf lenken, dass der steigende Bedarf an Wohnraum in der Region Stuttgart einen dringenden Handlungsbedarf für die Entwicklung des neuen Stadtteils Herrenberg Süd aufzeigt.

Hier sind die Schlüsselfaktoren:

Wirtschaftliche Dynamik: Die Region Stuttgart ist wirtschaftlich stark und zieht kontinuierlich Arbeitskräfte an. Dies führt zu einem steigenden Bedarf an Wohnraum, insbesondere für kleine Familien.

Attraktive Lebensqualität: Die hohe Lebensqualität in der Region Stuttgart, gepaart mit einer guten Infrastruktur und Natur, macht sie für Familien attraktiv. Die Schaffung von vielfältigem Wohnraum in Herrenberg Süd kann diesem Bedarf gerecht werden.

Bevölkerungswachstum: Die Region Stuttgart verzeichnet ein anhaltendes Bevölkerungswachstum. Die Entwicklung von Herrenberg Süd als familienfreundlicher Stadtteil ist entscheidend, um dieser Entwicklung gerecht zu werden.

Standortvorteile: Die Nähe zu internationalen Unternehmen (Mercedes, Porsche, Bosch, IBM, HP etc.), Bildungs- und Forschungseinrichtungen (u.a. Universität Tübingen + Universitätsklinikum) macht Herrenberg Süd zu einem begehrten Standort. Die Schaffung von Wohnraum für kleine Familien bietet genau diesen Fachkräften einen attraktiven Wohnraum.

In Anbetracht dieser Faktoren plädiere ich nachdrücklich für die Entwicklung von Herrenberg Süd, um den steigenden Bedarf an Wohnraum für kleine Familien in der Region Stuttgart zu decken.

Herrenberg sollte sich diese Chance nicht entgehen lassen!

ZEIT ONLINE hat dieses Jahr eine aufwendige Datenanalyse durchgeführt und analysiert welche Wanderbewegung es in deutschen Großstädten gibt. Eine einfache Internetsuche nach „Wie Zugezogene XYZ verändern“ (wobei XYZ für eine Stadt also z.B. Ulm, Stuttgart steht) liefert fast immer das gleiche Ergebnis: „Familien verlassen XYZ“. Allerdings zeigen die Auswertungen, dass die Familien anstatt in das Umland mittlerweile oft auch in ländliche Regionen ziehen.

Gleichzeitig zeigen Berechnungen z.B. im Handelsblatt vom 29.12, dass das verfügbare Einkommen mit Vollzeitjob inzwischen oft nur noch oberhalb von Bürgergeld plus Wohngeld liegt, wenn ein Beschäftigter ebenfalls Wohngeld beantragt und bewilligt bekommt. Meines Erachtens besteht damit die Gefahr, dass sich bald nur noch Grundbesitzer, Oberschicht und Wohngeldberechtigte das Wohnen im Ballungsraum leisten können oder wollen.

Hinzu kommt der hohe Zuzug durch die teilweise ungesteuerte Einwanderung, welche die Ballungsräume besonders trifft, da dort die Netzwerke von Freunden und Helfern sind, die bei der Integration natürlich auch sehr hilfreich sind. Außerdem sind Flüchtlinge besonders auf einen guten ÖPNV angewiesen, da sie oft nicht über die Mittel verfügen, um einen Führerschein zu erwerben bzw. vom Kfz-Versicherungssystem durch die große Bedeutung von Fahrpraxisnachweisen diskriminiert werden.

Dies ist für die Kernstadt eine schwierige Situation da sie sowohl Ziel der Wanderbewegung der Familien der oberen Mittelschicht ist gleichzeitig aber auch die Mieten eine Höhe erreicht haben, welche zu einer Verdrängung der Mittelschicht führen. Diese Verdrängung der Mittelschicht wird sich zusätzlich durch den Wegfall von Gebäuden verschärfen, deren energetische Sanierung unrentabel ist. Meines Erachtens sollte diesen Entwicklungen durch die Ausweitung des Angebots mit mehr Neubau begegnet werden.

Ich kann mir für Herrenberg eine Bebauung vorstellen, die dem Baugebiet Raingasse in Herrenberg-Afstätt ähnelt. Dort entstanden Kettenhäuser, Reihenhäuser und zwei Mehrfamilienhäuser – architektonisch ansprechend, mit kleinen Gärten für jedes Haus. Menschen möchten nicht ausschließlich in Wohnungen leben; besonders Familien mit Kindern wünschen sich weiterhin Häuser. In der Raingasse wurde geschickt eine Vielfalt von sehr kleinen, aber ästhetisch ansprechenden Häusern geschaffen. So haben Familien trotz begrenzter Flächen ein eigenes gemütliches Zuhause.

Ich würde mir für Herrenberg-Süd einen ähnlichen Bebauungsmix wünschen. Damit könnten wir eine vielfältige und attraktive Wohnstruktur schaffen, die den unterschiedlichen Bedürfnissen der Familien gerecht wird.

Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum ist zweifellos vorhanden. Angebote auf Plattformen wie Immoscout spiegeln nicht den realen Bedarf wider, sondern entstehen oft durch überhöhte Preise oder Häuser mit erheblichem Sanierungsbedarf, die letztendlich ebenfalls zu teuer werden. Daher gibt es trotz des großen Bedarfs noch offene Angebote auf Immoscout & Co.

Es muss möglich sein, dass sich auch kleinen Familien aus der Mittelschicht in Herrenberg ein Reihenhaus/Doppelhaus leisten können und nicht immer weiter verdrängt werden. Der Wunsch der Familien nach einem kleinen Eigenheim ist riesig, wird aber ohne Herrenberg-Süd für die meisten nicht realisierbar sein.

Und genau hier kann Herrenberg-Süd helfen um den aktuellen Bedarf zu decken und eine lebenswerte Gemeinschaft zu gestalten.